Solicitar hipoteca, ir al notario… Son pasos esenciales en la compra de un piso, pero hay etapas anteriores que debes tener en cuenta porque la compra empieza desde el momento en el que haces “match” y sabes que quieres esa casa, no cuando cierras la compraventa.
Para asegurarte de que la vivienda será tuya existen los contratos de arras y uno de los más útiles es el de arras penitenciales que, no, para nada implica ir a la cárcel si incumples con tus obligaciones.
Qué es un contrato de arras penitenciales
Antes de firmar la compraventa ante notario es habitual y recomendable firmar un contrato de arras. Este documento sella el compromiso del dueño de la casa para venderla y del comprador para adquirirla y recoge las condiciones del acuerdo.
Además, supone el pago de una cantidad como reserva y un adelanto que después se descuenta del precio de compra. Eso sí, no conviene confundir el contrato de arras con el contrato de reserva.
A partir de ahí existen diferentes contratos de arras según el acuerdo y las consecuencias por incumplirlo. Es decir, lo que pasará si alguna de las partes se echa atrás.
A las arras penitenciales se les conoce también como arras de desistimiento, porque permite al vendedor y al comprador retirarse de la operación. En otras palabras, no cumplir con el compromiso a cambio de una indemnización que recoge el artículo 1454 del Código Civil.
El artículo estipula textualmente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Otros tipos de arras que puedes utilizar
Las arras penitenciales son las únicas recogidas como tal en el Código Civil. Sin embargo, existen otros dos tipos de arras.
Por un lado, están las arras confirmatorias, que como su propio nombre indica, confirman la compraventa con la entrada de un dinero por parte del comprador. A diferencia de las penitenciales, este modelo no permite a ninguna de las partes echarse atrás.
En caso de querer hacerlo, la parte perjudicada podrá pedir que se cumpla el contrato o solicitar una indemnización.
Por otro lado, están las arras penales, que tampoco están reguladas expresamente en el Código Penal pero que se rigen por las cláusulas penales del mismo. Este contrato tampoco permite desistir libremente a ninguna de las partes, pero sí establece la pena que habrá que pasar y que suele ser una cantidad de dinero a modo de indemnización.
Qué información incluyen las arras
El contrato de arras es algo más que una reserva del piso y, por eso, es recomendable no firmarlo a la ligera. Al final, este documento resume los puntos básicos de la compraventa.
Esto incluye:
● El precio de la compraventa.
● La forma de pago.
● Dinero que se entrega como señal y si después se restará al precio de compra.
● Cuánto tiempo tienes para firmar el contrato de compraventa (y encontrar hipoteca si la necesitas).
● Quién pagará cada uno de los gastos de la compraventa.
● Datos del comprador, vendedor y de la vivienda.
● El compromiso de firmar el contrato de forma pública.
Como ves, un buen resumen de la compraventa con información clave, sobre todo porque fija el tiempo que tienes para conseguir financiación para comprar tu casa.
Quién paga el contrato de arras
La realidad es que no hay ninguna norma al respecto, así que dependerá del acuerdo al que llegues. Lo más habitual es que se paguen a medias o que, si el comprador o el vendedor ha contratado una agencia, este contrato se incluya dentro de los servicios.
De lo que no hay duda es de quien entrega el dinero del contrato de arras. Este es siempre el comprador, que es quien quiere dejar apalabrada la compra de la casa.
Qué porcentaje del precio hay que pagar en las arras
¿Cuánto dinero está bien pagar de arras? De nuevo, el que las dos partes estimen oportuno. Lo normal es pagar entre un 5% y un 10% del precio de compraventa de la vivienda.
¿Cuánto tiempo dura un contrato de arras?
Una vez más, la duración del contrato de arras será el que acuerdes.
Esta es una parte muy importante del contrato, ya que, si se pasa el plazo del contrato de arras sin firmar la compraventa, cualquiera de las partes podrá pedir una indemnización. Esta indemnización dependerá del tipo de contrato de arras y es la que veremos ahora.
Por eso mismo, ante la duda, mejor ser precavido y firmar unas arras largas para que te dé tiempo a encontrar financiación y una buena hipoteca.
¿Se puede anular un contrato de arras penitenciales?
Sí, la principal característica del contrato de arras penitenciales es que se puede desistir de él. ¿Qué quiere decir esto? Que es posible anularlo en cualquier momento y con total libertad.
Eso sí, al hacerlo habrá que pagar la indemnización que marque. En el caso del comprador, será la pérdida del dinero que adelantó en las arras y en el caso del vendedor, el doble de esa cantidad.
¿Qué pasa si me echo atrás y no quiero comprar el piso?
Uno de los miedos más habituales que pasa con las arras es no conseguir la hipoteca para comprar el piso.
Salvo que en el contrato se especifique algo al respecto, dará lo mismo el motivo por el que te eches atrás. El resultado siempre será el mismo: perderás el dinero de las arras.
Por fortuna, es posible incluir cláusulas de ese tipo en el contrato de arras, que sirvan para liberarte si no te conceden la hipoteca.