Cuando vamos a pedir un préstamo hay cosas que no podemos pasar por alto. Por ejemplo, los impuestos y otros costes adicionales. Es decir, gastos que no sólo están relacionados con el precio de la vivienda. Aunque no lo parezca, pueden representar entre el 10-15% del precio de compra. Y en este artículo, te vamos a explicar detalladamente cuáles son esos gastos de apertura y cómo debemos asumirlos.
Abrir una hipoteca, también tiene su coste
Depende de la entidad, estos gastos de apertura serán unos u otros. La ley hipotecaria de 2019 regula algunos de estos gastos, dividiéndolos entre los que debe pagar el banco y los que le corresponden al cliente.
Uno de los gastos que aún pueden cobrar las entidades es la comisión de apertura, según el artículo 14.4 de la ley 5/2019. Esta comisión solo se puede cobrar una vez y debe incluir todos los costos asociados a la tramitación, estudio y concesión del préstamo. Además, cualquier gasto de esta comisión debe estar justificado y vinculado a un servicio prestado por la entidad, como el análisis de la solicitud del cliente.
Impuestos al comprar una vivienda
Comprar una vivienda, también significa hacerse cargo de una serie de gastos extra, que variarán en función del tipo de vivienda: ¿es nueva, o de segunda mano?
En el caso de hablar de vivienda nueva, entra en juego el conocido Impuesto sobre el Valor Añadido o, lo que es lo mismo, el IVA. Hay dos situaciones distintas: vivienda libre, es el 10%. Si se trata de una vivienda de protección oficial, el 4%.
Si es una vivienda de segunda mano, cambiamos el IVA por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este, oscila entre el 5% y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma y si es la primera o segunda residencia.
Además de estos impuestos, al comprar cualquier vivienda también se debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Sin embargo, este impuesto no se paga en viviendas de segunda mano, ya que es incompatible con el ITP. En el caso de la hipoteca, el banco asume el pago del IAJD correspondiente a la constitución del préstamo.
Gastos asociados a la constitución de una hipoteca
Los gastos de constitución de una hipoteca también están regulados por la ley de 2019, que establece que la mayoría de estos costos deben ser asumidos por la entidad financiera:
• A cargo del banco: Gastos de notaría, gestoría, el IAJD relacionado con la hipoteca y el registro de la misma.
• A cargo del cliente: El coste de la tasación de la vivienda y las copias adicionales de la escritura que el cliente desee.
Otros gastos al contratar una hipoteca
Además de los impuestos y los costos de constitución, hay otros gastos importantes con los que debemos contar.
• Tasación: Para determinar el valor de la vivienda sobre el cual se constituye la hipoteca, es necesario realizar una tasación. Esta es obligatoria por ley y su coste oscila entre los 250 y 500 euros.
• Gastos de notaría: Los honorarios del notario, que se encargará de dar fe pública tanto de la compraventa como de la hipoteca, suelen superar los 1.000 euros y se calculan en función de la responsabilidad hipotecaria.
• Registro de la propiedad: Es el coste por inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad correspondiente.
Por último, si en el contrato se ha acordado una comisión de apertura con el banco, esta se calculará como un porcentaje del capital prestado, y variará según la entidad financiera.
En resumen, solicitar una hipoteca implica no solo pagar el precio de la vivienda, sino también asumir varios impuestos y gastos adicionales que debes tener en cuenta para calcular el coste total de la operación.