En los últimos cuatro años, el precio de la vivienda en alquiler ha experimentado una subida media nacional del 18%, según el informe La vivienda en alquiler en España en el año 2017, elaborado por Fotocasa. Ahora bien, el ‘boom’ de los arrendamientos no afecta por igual a todos los pisos o casas, pues el valor del alquiler dependerá de las características de cada inmueble. ¿Cómo puedes fijar el precio de alquiler de una vivienda? Te damos las claves para establecer un valor justo, tanto para el arrendador como para los posibles inquilinos.
Fórmulas para fijar el precio de alquiler de una vivienda
Como punto de partida, para fijar el precio de alquiler de una vivienda dispones de diferentes sistemas o fórmulas que te ayudarán a determinar el valor inicial del arrendamiento.
Se trata de unos índices promedios que elabora periódicamente el Banco de España, en base a los datos del sector inmobiliario y el mercado de trabajo, y que te van a permitir descubrir cuál debería ser el coste del alquiler para que esté en consonancia con la realidad:
- Rentabilidad bruta por alquiler: consiste en calcular el porcentaje que representa el alquiler anual en relación con el precio de venta del inmueble: Anualidad del alquiler/Precio de venta x 100
- PER (Price Earnings Ratio): se trata de establecer el número de veces que el precio de una vivienda en alquiler está comprendido en el valor de venta actual o el tiempo que necesitarás arrendar el piso o casa para amortizar la compra: Precio de venta/anualidad del alquiler o Precio de venta/mensualidad del alquiler.
Según el último informe sobre indicadores de la vivienda, publicado en junio de 2018 por el Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler en 2017 quedó fijada en un 4,2%, lo que equivale a un PER de 23,8 años o 285 meses.
De este modo, para que la cuota mensual resulte acorde a las características del bien inmueble y su ubicación, y por tanto razonable para el arrendador y el arrendatario bastaría con aplicar estas ratios al caso particular. Así, por ejemplo, para un inmueble con un valor de venta de 200.000 euros, el coste del alquiler rondaría, a priori, los 8.400 euros anuales o 700 euros mensuales.
Factores que afectan al valor del arrendamiento
Ahora bien, las cifras que publica el Banco de España son medias nacionales, es decir, orientativas, porque el valor del alquiler puede variar en función de cada caso concreto. De este modo, por ejemplo, si el piso es muy antiguo o está en un barrio en decadencia, es posible que el precio del arrendamiento más adecuado sea inferior al valor del PER o de la rentabilidad bruta.
Por tanto, una vez calculada la cuota media del alquiler, es importante ajustar las mensualidades en función de varios parámetros:
- El mercado. El primer paso para concretar el precio de una vivienda en alquiler es sondear el valor del arrendamiento en inmuebles de la misma zona y con similares características, para comprobar si los cálculos iniciales están en sintonía con la oferta y demanda. Para ello, es recomendable que realices una búsqueda en los diferentes portales inmobiliarios, como Fotocasa o Idealista.
- La ubicación. Según el portal Uniplaces.es, la localización del inmueble determina el 40% del precio de una vivienda en alquiler. De este modo, los pisos o casas en el centro de las ciudades son más caros que los de la periferia, del mismo modo que los alquileres en nuevas zonas residenciales también suelen ser mayores que los de pisos o casas situados en barrios en decadencia.
- Los servicios. ¿Hay comercios en la zona? ¿Tiene cerca centros de enseñanza para los hijos? ¿Dispone de buenas conexiones de transporte público? La oferta de servicios de la zona de la vivienda también hará fluctuar lo que el inquilino está dispuesto a pagar por vivir en el inmueble.
- La vivienda. Asimismo, las características del inmueble también afectan al precio del alquiler: tamaño, número de habitaciones y baños, número de planta, orientación, distribución, ventanas al exterior o al interior, con o sin ascensor… No es lo mismo un piso recién reformado que otro en peores condiciones o una vivienda con terraza con vistas que un bajo con poca luz. De hecho, según Uniplaces.es, una vivienda remodelada permite un incremento del alquiler de en torno al 10%, misma subida que se puede aplicar sobre un ático respecto al resto de pisos del bloque.
Junto a estos factores, el mayor o menor precio del arrendamiento también dependerá de la necesidad o la prisa que tengas de alquilar el inmueble. En este sentido, debes saber que cada mes que está vacío, estás perdiendo un 8% de la renta del año, según la web Ideas y Ahorro. ¿Qué prefieres? ¿Alquilarlo por una cantidad inferior o esperar a un inquilino realmente interesado en la vivienda? Para resolver tus dudas, siempre es aconsejable contratar los servicios de un profesional.