¡Qué emocionante es comprarte una vivienda! Pero, cuidado, que puede venir acompañada de una serie de sobrecargas. Y, si dicen que es de bien nacido ser agradecido, no está de más que demos gracias a la Nota Simple Registral, porque gracias a este documento podemos conocer la situación jurídica de una propiedad.
Sorpresas te dan las hipotecas: cargas inesperadas, embargos y viceversa.
Si algo nos gusta en la vida son las sorpresas. Pero, ¿estamos seguros de eso? Como todo, siempre hay excepciones; y cuando nos vamos a comprar una casa: “Sorpresas, no, gracias”.
Para ello, debemos tener en cuenta conceptos como la nota simple, que nos permite ver el histórico de sobrecargas que puede tener una vivienda. La nota simple o los embargos, pueden convertirse en esos invitados de última hora que aparecen en nuestra fiesta para amargarnos uno de los momentos más importantes de nuestra vida.
Comprobarlo, siempre es la mejor solución.
Empezamos por el principio: la nota simple registral.
¿Has pasado por ese punto en el que todo parece maravilloso hasta que aparece la nota simple? Sí, parece simple, pero, lo cierto, es que puede convertirse en algo sumamente complejo.
La nota simple es un documento informativo emitido por el Registro de la Propiedad y que nos permite saber quién es el propietario, descripción y características del inmueble y, el punto más importante, hipotecas y otras cargas que afecten a la vivienda.
De la nota simple, a la certificación registral.
Como hemos visto, el carácter de la nota simple es informativo. De ahí
a la certificación registral, hay un paso; grande, pero un paso.
La nota simple es suficiente para realizar la mayoría de las operaciones inmobiliarias. En cambio, la certificación registral, tiene valor jurídico y probatorio, y se utiliza en los procesos legales y administrativos.
Ahora, la pregunta es ¿cuál de los dos necesitas?
En la práctica, en una compraventa o solicitud de hipoteca, la nota simple suele ser suficiente.
Otras cargas que pueden afectar a tu vivienda.
Si dicen que las adversidades nunca vienen solas, es por algo. Así que, ya que hemos repasado la nota simple y la certificación registral, ahora es el turno de otras situaciones en las que la bandera roja nunca está de más.
Embargos
Los embargos pueden derivarse de deudas con la Administración, procedimientos judiciales o impagos. Aunque sea un mínimo pago de una letra, una propiedad puede entrar en proceso de embargo.
En este punto tienes que tener claro que, si una vivienda está embargada por deudas tributarias, no puede venderse hasta que se cancelen las deudas.
Servidumbres
Es el momento de hablar de las limitaciones de uso que puede tener una vivienda o terreno y que, en pocas ocasiones, tenemos constancia de ello.
¿Te imaginas que te estás tomando tu café de por la tarde y alguien llama a tu puerta diciendo que tienen que hacer uso de una parte de tu casa? Por ejemplo, un paso, canalizaciones o vistas.
Eso puede ocurrir con la servidumbre de paso, ya que te puede obligar a permitir el acceso a vecinos.
Vamos, que ya lo puedes tener en cuenta o, de repente, cuando menos te lo esperas, te toca ser un gran anfitrión.
Afecciones fiscales
Son limitaciones legales relacionadas con impuestos. Los más comunes son:
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) : es el impuesto que paga el propietario de una vivienda.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) : se paga al comprar una vivienda de segunda mano.
¿Qué implica esto? Que, si hay deudas fiscales pendientes, la vivienda puede ser responsable de pagarlas hasta que se cancelen.
Vamos, que como comprador pueden recaer sobre ti. Eso sí, esto ocurre cuando no se gestiona correctamente.
¿Qué hacer si tu vivienda tiene cargas?
Detectar una carga no significa que la operación sea imposible, que no es cómodo, eso lo sabemos; pero lo cierto es que, con unos pasos concretos, vas a poder gestionarla correctamente.
Hipoteca existente:
Si la casa tiene una hipoteca a nombre del vendedor:
- Subrogación: si el banco lo permite y acepta las condiciones, el comprador puede asumir la hipoteca existente.
- Cancelación: el vendedor liquida la deuda antes o durante la venta, de manera que la propiedad queda libre de deudas.
Otros gravámenes o afecciones:
Esto incluye cualquier otra deuda registrada sobre la propiedad
- Investiga de dónde viene la deuda.
- Evalúa si se puede cancelar antes de la venta o incluirlo en la negociación del precio
- Es importante contar con asesoramiento legal, para no acabar pagando algo que no te corresponde.
Ejemplo práctico: comprando una vivienda con cargas
Para entender este tipo de ejercicios, no hay nada como llevárselo a la práctica. Por eso, te pedimos que te siente e imagines que quieres comprar un piso de 200.000 € y, de repente, solicitas la nota simple registral.
El documento en sí te dice que tiene una hipoteca existente de 50.000 € a nombre del vendedor, con un embargo por imago de impuestos de 2000€ y con una servidumbre de paso que da derecho a tus vecinos a usar una parte de tu jardín.
¿A que parece mentira? Pues es algo que ocurre diariamente. En este caso, te recomendamos:
Hipoteca existente:
- Subrogación: Si el banco lo permite, podrías asumir la hipoteca de 50.000 € en las mismas condiciones.
- Cancelación: El vendedor liquida los 50.000 € antes de la venta y la vivienda queda libre de esta carga.
- Embargo: La deuda de 2.000 € debe resolverse antes de la venta, de lo contrario la propiedad no podría transmitirse legalmente.
- Servidumbre: No impide la compra, pero debes tener en cuenta que el vecino tiene derecho de paso, lo que limita el uso del jardín.
Como resultado de todo esto:
- Precio a negociar: 200.000 € – 50.000 € si asumes la hipoteca o se descuenta si se cancela antes.
- Gastos adicionales: resolver embargo (2.000 €) o asegurarte de que el vendedor lo paga.
- Limitaciones de uso: servidumbre vigente que no afecta al precio pero sí al disfrute del inmueble.
Cuando contratas una hipoteca, es súper importante que cuentes con la Nota Simple para tener toda la información posible de la hipoteca.
Así, podrás decir eso de “Hogar, dulce hogar”.
