Comprar una casa con inquilino es una opción si quieres invertir en vivienda, pero puede ser un inconveniente si compras el inmueble para vivir en él.
Antes de lanzarte a comprar una casa alquilada, es importante saber las implicaciones legales, ventajas y desventajas de este tipo de operación.
Cuestiones legales al comprar casa con inquilino
- Hay que respetar la duración del contrato: Esto significa que no podrás pedirle al inquilino que se vaya antes de que termine el contrato, a menos que lleguéis a un acuerdo entre ambos. Si el contrato es a largo plazo, también deberás respetarlo y no podrás usar la propiedad hasta que finalice. No olvides mirar bien las condiciones antes de la compra.
- También las condiciones (precio, etc.): Además de la duración del contrato, deberás conocer el precio del alquiler, la periodicidad del pago y otros términos acordados entre el propietario anterior y el inquilino. No podrás modificar estos términos sin el consentimiento del inquilino, a menos que haya que renovar el contrato. Ten en cuenta que algunas cláusulas podrían limitarte a la hora de ajustar o fijar el precio del alquiler, realizar obras en la vivienda o cambiar las reglas.
- El inquilino tiene derecho de tanteo: Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si decides vender la propiedad en el futuro, el inquilino tiene prioridad para comprarla antes de que la pongas a la venta a otros. Para ejercer este derecho, el inquilino debe ser notificado de la oferta de compra. Si no la acepta, podrás venderla a otros interesados. Es clave verificar este derecho al comprar, ya que puede influir en tus planes de venta futuros.
- Existe una excepción a este derecho y es cuando el inquilino renuncia expresamente a él al firmar el contrato de alquiler, algo habitual en arrendamientos por parte de empresas especializadas y fondos de inversión.
Aspectos a tener en cuenta antes de comprar una casa alquilada
- Revisa el perfil del inquilino: Antes de realizar una compra, es fundamental conocer el perfil del inquilino que ocupa la propiedad. Su comportamiento puede influir directamente en la rentabilidad de la inversión. Si paga puntualmente y no ha tenido problemas legales, la propiedad podría ser una buena inversión. Caso contrario, es posible que tengas que lidiar con retrasos en los pagos o conflictos.
- Pregunta por las condiciones del contrato: Es clave conocer bien el contrato de alquiler: cuánto se paga, por cuánto tiempo, si se puede renovar y si hay cláusulas que puedan perjudicarte como nuevo propietario. Revisa también que no se hayan hecho cambios que permitan, por ejemplo, pagar un alquiler muy por debajo del precio de mercado.
- Revisa el inventario del piso: Esta revisión incluye electrodomésticos, muebles y cualquier otro bien que forme parte de la propiedad alquilada. Chequea que el inquilino no haya causado daños en los bienes muebles o en las instalaciones de la vivienda. Una inspección detallada evitará futuros conflictos o sorpresas costosas tras la compra.
- Revisa que la vivienda esté libre de cargas: asegúrate de si hay o no deudas pendientes por parte del propietario anterior. Puedes solicitar un certificado de deuda o carga para verificar que la propiedad está libre de problemas legales o financieros.
- Revisa el estado de la casa: Verifica que no haya problemas importantes que puedan afectar tu inversión, como humedades, grietas o reparaciones no realizadas, ya que las reparaciones deberán ser asumidas por ti como nuevo propietario. Esto puede ser complicado, ya que el inquilino no tiene por qué dejarte entrar en la propiedad.
- Recuerda que el inquilino tiene la última palabra: Es importante que no te fíes de las promesas del vendedor, quien podría decirte que el inquilino dejará la casa a corto plazo. Recuerda que él tiene la última palabra en este asunto y que está protegido por la ley hasta que finalice su contrato o se llegue a un acuerdo de rescisión.
Ventajas de comprar una casa con inquilino
- Ingresos inmediatos: Comprar una propiedad con un inquilino puede ofrecerte una fuente de ingresos constante desde el primer día, sin tener que buscar un arrendatario.
- Rentabilidad garantizada: Si el inquilino tiene un buen historial, puedes asegurar una rentabilidad estable durante la vigencia del contrato.
- Atractivo para inversores: Si tu objetivo es la inversión inmobiliaria, las casas con inquilinos que ya están generando ingresos son una opción atractiva, puesto que puedes empezar a recibir pagos de alquiler inmediatamente.
Desventajas de comprar una casa con inquilino
- Limitación de uso: Si tu intención es vivir en la propiedad, el inquilino te impedirá ocuparla hasta que su contrato termine, lo que podría ser frustrante si tienes planes inmediatos de mudanza.
- Posibles conflictos: Si el inquilino tiene problemas para pagar el alquiler o no cumple con las condiciones del contrato, podrías enfrentarte a complicaciones legales o retrasos en los pagos.
- Menos flexibilidad: Comprar con inquilino significa que no puedes vender la propiedad ni hacer cambios significativos en ella mientras el contrato esté en vigor, lo que limita tu capacidad de tomar decisiones rápidas.
Recuerda que el derecho de tanteo -que ya hemos visto- también puede ser una desventaja si tienes planes de vender la propiedad en el futuro.
¿Es rentable comprar una casa con inquilino?
Comprar una casa con inquilino puede ser una opción atractiva si estás buscando una inversión que genere ingresos desde el primer momento. Aun así, hay aspectos legales y prácticos a considerar para evitar futuros problemas. Revisa todas las condiciones del contrato de alquiler, conoce el perfil del inquilino y verifica que la vivienda esté en buen estado.
Si estás pensando en dar este paso, no dudes en explorar las opciones que te ofrece UCI, desde hipotecas para compra y reformar casa hasta opciones especializadas como las hipotecas verdes o para segunda vivienda.
