Conocer bien todos los conceptos que conforman un préstamo hipotecario nos resultará de gran utilidad para saber cuál es la hipoteca que se ajusta más a nuestras necesidades. Hoy, en Escuela de Hipotecas, os hablamos de los tres elementos fundamentales que conforman todo préstamo hipotecario. Se trata del capital, el plazo y el tipo de interés.
A grandes rasgos, el capital (también llamado principal) es el importe del préstamo entregado por una entidad a través de un préstamo hipotecario al cliente y que éste se compromete a devolver mediante cuotas periódicas en el plazo de amortización (plazo en el que se debe devolver el préstamo) y con el tipo de interés pactado entre ambas partes. Los tres elementos determinarán, además, la cuota que se tendrá que pagar.
¿Qué es el tipo de interés y cuáles existen en el mercado?
El tipo de interés es el precio que pagaremos a la Entidad por el dinero que nos ha prestado. Influirá directamente en la cuota, cuanto mayor sea el tipo de interés mayor será la cuota.
Existen, en términos generales, tres tipos de préstamos hipotecarios que se diferencian en la forma de aplicar el tipo de interés. De este modo podemos encontrar hipotecas a tipo fijo, a tipo variable y a tipo mixto:
- Tipo de interés fijo: se mantiene constante y estable durante toda la vida del préstamo, sin importar las fluctuaciones ni oscilaciones del mercado. La gran ventaja es que aporta estabilidad y tranquilidad: el cliente conoce la cuota a pagar durante todo el periodo de aplicación.
- Tipo de interés variable: como su nombre indica, varía durante la vida del préstamo hipotecario. Se calcula teniendo en cuenta dos factores: el índice de referencia (que varía con las oscilaciones del mercado) y el diferencial (pactado con el banco). El índice de referencia más utilizado hoy en día es el Euribor que, en la actualidad, registra valores mínimos. Su inconveniente es que está sometido a las fluctuaciones del mercado y puede hacer que las cuotas aumenten o disminuyan de forma considerable a medio o largo plazo.
- Tipo de interés mixto: combina los otros dos tipos de interés. Al principio del préstamo hipotecario se suele establecer un tipo fijo (por un plazo que puede llegar a los 15 años), pasado ese plazo, la hipoteca tendrá un tipo de interés variable y la cuota oscilará en función de la situación del mercado.
¿Cómo se calcula la cuota a pagar y qué tipo de cuotas existen en un préstamo hipotecario?
La cuota es el importe que el deudor de un préstamo abona de forma periódica (lo habitual es que se abone mensualmente) a la entidad acreedora, hasta devolver el importe prestado más los intereses pactados. Como comentábamos anteriormente, la cuota a pagar se calculará teniendo en cuenta el capital prestado, el tipo de interés pactado y el plazo del préstamo. Cuanto más elevado sea el capital prestado y el tipo de interés, más elevada será la cuota. Sin embargo, cuanto mayor sea el plazo, menor será la cuota, aunque aumentará el importe destinado al pago de intereses. Existen diferentes tipos de cuota, pero los más utilizados son:
- Cuota constante: Es la más extendida en España, siguiendo el llamado modelo de amortización francés. En este tipo de cuota, el cliente paga una cantidad de dinero constante durante el periodo a tipo fijo de su préstamo. Una vez finalizado el periodo a tipo fijo, la cuota se calcula en cada revisión, habitualmente anual o semestral, en base a la evolución del índice de referencia más el diferencial pactado. Esta cuota está compuesta por capital (importe de la cuota destinado a reducir el capital prestado) e intereses (importe de la cuota destinado a pagar a la entidad por la cantidad prestada).
Durante los primeros años de la vida del préstamo, la parte de intereses es superior a la parte que se destina a la amortización de capital, cambiando esta proporción a medida que pasan los años.
- Cuota creciente o progresiva: el cliente abona una cuota inferior al principio del plazo de amortización y ésta se va incrementando en un porcentaje determinado anualmente. De este modo, durante los primeros meses o años de hipoteca, la cuota será inferior en comparación a una cuota constante, pero se incrementará año tras año durante el periodo de cuota progresiva. Una vez finalizado el plazo con cuotas progresivas, las cuotas se revisarán en función del capital pendiente, el plazo de amortización restante y el tipo de interés resultante de aplicar al índice de referencia más el diferencial pactado con la entidad.