1. Gastos Iniciales: ¿Qué se necesita antes de firmar?
Tasación de la Vivienda
La tasación es imprescindible para que el banco pueda determinar el valor del inmueble y el importe que te prestará. Este gasto, que debe asumir el comprador, varía entre 300 y 500 euros y, aunque parece un coste inevitable, existen formas de reducirlo:
- Valoración gratuita: Algunas entidades financieras ofrecen la posibilidad de realizar una valoración gratuita del inmueble como parte de sus servicios. Si el banco con el que estás negociando no lo ofrece, podrías intentar negociar este aspecto como parte del proceso.
- Comparación de tasadoras: Si debes asumir la tasación, puedes elegir entre varias empresas tasadoras. Aunque las diferencias no sean enormes, algunas empresas ofrecen precios más competitivos que otras, por lo que comparar es esencial.
Nota Simple del Registro de la Propiedad
Este documento, esencial para confirmar la información básica sobre el inmueble, tiene un coste de 9,02 euros. Aunque su coste es bajo, es importante no omitirlo, ya que sin este documento no podrás completar el proceso.
Comisión de Apertura
La comisión de apertura es un gasto que algunos bancos incluyen para cubrir el análisis y la gestión del préstamo. Esta comisión puede variar entre el 0,5% y el 2% del importe de la hipoteca. Sin embargo, hay una forma sencilla de evitarlo o reducirlo:
- Negociación previa: Si estás buscando hipoteca, intenta negociar la comisión de apertura antes de firmar. Si tienes un buen perfil crediticio o estás considerando varias ofertas, es posible que algunos bancos estén dispuestos a eliminar o reducir esta comisión para atraer tu negocio.
2. Gastos Notariales y de Registro: Claves para comprenderlos
Notaría
Aunque antes de la Ley 5/2019 tanto el banco como el comprador compartían este gasto, hoy en día la entidad financiera asume los costes notariales. Esto incluye la redacción y firma del contrato ante el notario. Los honorarios, aunque regulados por ley, pueden oscilar dependiendo del importe de la hipoteca, pero la media es de entre 0,2% y 0,5% del capital hipotecado.
Registro de la Propiedad
El banco también asume el gasto por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, que tiene un coste aproximado de unos 100 euros. Aunque este coste es asumido por la entidad, siempre es útil saber cómo se distribuyen los gastos en cada parte del proceso.
3. Impuestos: Más que solo el IAJD
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es uno de los impuestos que más confusión genera. Desde la Ley 5/2019, este impuesto, que se aplica a la firma de la hipoteca, es asumido por el banco. Sin embargo, es importante estar atento a las diferencias entre este impuesto y otros tributos, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica solo en la compra de viviendas de segunda mano.
4. Estrategias para Minimizar los Gastos en el Proceso Hipotecario
A continuación, te ofrecemos estrategias prácticas que muy pocos mencionan para reducir los gastos asociados a la firma de la hipoteca:
- Negociar los gastos adicionales: Aunque la ley distribuye los gastos entre el banco y el comprador, ciertos costes adicionales, como las copias de la escritura, pueden ser negociados. Si necesitas varias copias, podrías solicitar que se te entreguen más sin coste adicional o reducir el número de copias solicitadas.
- Evitar gastos adicionales innecesarios: Algunos bancos ofrecen paquetes de productos vinculados, como seguros de vida o de hogar, para conseguir un tipo de interés más bajo. Sin embargo, estos paquetes pueden aumentar significativamente los costes a largo plazo. Antes de contratar cualquier producto adicional, asegúrate de que realmente lo necesitas y compara precios en el mercado.
- Subrogación y cancelación anticipada: Si en el futuro decides cambiar de entidad financiera o cancelar tu hipoteca antes de lo previsto, algunas entidades aplican comisiones por cancelación anticipada. Es crucial revisar este punto en las condiciones contractuales y negociarlo antes de la firma para evitar sorpresas.
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5. Casos Prácticos: Cómo Calcular los Gastos Totalmente Transparentes
Imagina que te ofrecen una hipoteca de 150.000€. A continuación te mostramos cómo se distribuirían los gastos y qué puedes hacer para reducirlos:
| Gasto | Coste (€) | Quién lo paga | Posible forma de reducción |
| Tasación | 300 | Comprador | Negociar valoración gratuita o comparar tasadoras |
| Notaría | 600 | Banco | No se puede reducir, pero es importante saber lo que paga el banco |
| Gestoría | 350 | Banco | En algunos casos, podrías negociar que el banco cubra una parte adicional |
| Registro de la propiedad | 100 | Banco | No se puede reducir, pero es importante saber lo que paga el banco |
| Impuesto IAGD | 1200 | Banco | No se puede reducir, pero el banco lo asume |
| Comisión de apertura | 750 | Banco | Negociar su eliminación o reducción |
Total a pagar comprador: aprox. 300€
Total a pagar banco: aprox. 2.900€
6. Consejos Finales para una Hipoteca Más Económica
- Revisa todas las condiciones: Asegúrate de leer todas las cláusulas del contrato y entender qué gastos podrían surgir en el futuro.
- Mantén un colchón de ahorros: Asegúrate de tener ahorros suficientes para cubrir los gastos que te corresponden, como la tasación y las copias de la escritura.
- Comparar ofertas no solo por la cuota mensual: No te límites a comparar la cuota mensual, sino todos los gastos asociados a la hipoteca. Una oferta con una cuota baja pero con altas comisiones o gastos adicionales podría no ser tan atractiva como parece.
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