Las ciudades y sus barrios son como seres vivos que cambian y se adaptan. Es un proceso que puede tener que ver con el aumento de edad de los vecinos, cuestiones económicas y, lo más habitual, una mezcla de ambas.
Uno de los procesos que más ha crecido en los últimos años es la gentrificación, que ha dejado de ser algo local y cada vez es menos espontáneo.
¿En qué consiste la gentrificación?
Aunque en los últimos años la palabra gentrificación se ha popularizado y es más frecuente verla en los medios de comunicación, lo cierto es que este fenómeno comenzó a producirse en las principales ciudades del mundo durante de la década de los 60 del siglo pasado.
Ahora bien, ¿qué es la gentrificación? Una de las mejores definiciones es la de Urban Displacement Project, una iniciativa de la Universidad de California y Toronto. Según estos expertos, la gentrificación es un proceso en el cual personas de ingresos más elevados empiezan a comprar vivienda y a residir en barrios ya creados, haciendo que el nivel de vida y los servicios se eleven, lo cual provoca la expulsión de los vecinos más longevos.
Es decir, imagina un barrio de clase obrera situado en el centro donde se comienza a construir o a comprar y reformar viviendas por parte de personas de clase más elevada con ingresos más altos.
Estas nuevas viviendas serán más costosas, el barrio comenzará a tener nuevas tiendas y servicios más caros y el precio de los alquileres y de los inmuebles se elevará porque otras personas con mayor poder adquisitivo estarán interesadas en residir en esta nueva zona más popular.
En eso consiste la gentrificación.
Algunos de los ejemplos más populares en España se encuentran en el barrio de Gracia de Barcelona, que pasó de ser un barrio de clase media a uno de clase alta. En Madrid son buenos ejemplos tanto la Latina como Fuencarral, que en algunos casos eran de clase baja y han pasado a ser de clase media/alta.
¿Por qué se producen los procesos de gentrificación?
Ahora que ya sabes en qué consiste la gentrificación, es probable que te preguntes por qué se produce. Es decir, qué hay detrás de estos movimientos de las personas con más poder adquisitivo hacia ciertos barrios.
Lo cierto es que no hay una causa común para todos los casos. A veces es un proceso espontáneo y a veces es un proceso más planificado.
La gentrificación espontánea se produce cuando ciertos profesionales con ingresos más elevados comienzan a vivir ahí por diferentes motivos. Quizá buscan más tranquilidad o quizá, en su momento, buscaban comprar casas a precios más bajos que en otras zonas.
Estos movimientos individuales pueden atraer a otras personas del mismo nivel adquisitivo e ir elevando paulatinamente los ingresos medios de ese barrio, causando que todo se encarezca.
Esto suele ser habitual en ciertas zonas periféricas de las grandes ciudades. Quizá un barrio más alejado del centro ofrecía precios más bajos y eso fue llamando la atención de ciertos profesionales que, a su vez, motivaron el traslado de otros, elevando poco a poco los precios del lugar.
En el caso de la gentrificación planificada, se suele producir cuando las promotoras o inversores inmobiliarios comienzan a comprar inmuebles o edificios para reformarlos o, simplemente, a construir propiedades con unas características más lujosas. Esto hace que progresivamente el precio de todos los inmuebles cercanos se eleve por el aumento del interés de otros inversores o promotores.
Finalmente, un nuevo fenómeno se ha dado en los últimos años, tiene que ver con la gentrificación turística, que es aquella causada por la expansión de los alquileres vacaciones ofrecidos en diversas plataformas.
Aunque este impacto está, por el momento, menos medido, afecta con más frecuencia a los barrios de clase media y de clase alta elevando el precio del alquiler y de la vivienda, ya que los propietarios pueden obtener más ingresos alquilándolo a turistas y esto, a su vez, atrae a nuevos inversores para hacer lo mismo. Algo que causa, en definitiva, una subida de los precios de la vivienda.
¿Cuál es el impacto de la gentrificación en los precios de la vivienda?
El principal impacto es el aumento en los precios de la vivienda y del alquiler. Esto hace que los antiguos vecinos se vean impulsados a vender sus casas para sacar un mayor rédito o, también, que tengan que marcharse por el encarecimiento de los servicios en general.
Sin embargo, los más afectados son normalmente las personas que viven de alquiler, que suelen ver que el alquiler se dispara. Si tienen contrato de alquiler en vigor, podrán mantener las condiciones, pero si están cerca de renovar, normalmente les tocará renegociar e incluso cambiar de barrio.
Si tomamos ejemplos concretos, en el barrio de Fuencarral de Madrid los precios medios de la vivienda en venta han pasado de los 2.782 euros por metro cuadrado en 2015 a los 4.038 actuales, superando los máximos del ‘boom’ del ladrillo. En el caso del alquiler, el efecto es igual de fuerte, pasando de 10,1 euros por metro cuadrado en 2013 a los 15,7 euros actuales, según datos de Idealista.
Estrategias para adquirir vivienda en zonas gentrificadas
Lo cierto es que la gentrificación tiene desventajas, pero también ventajas. Para aquellos propietarios que tengan una vivienda en este tipo de barrios, la venta o el alquiler puede ser altamente rentable. Por tanto, es normal que muchos inversores se sientan atraídos a la hora de adquirir inmuebles en este tipo de zonas.
Por eso, si estás pensando en adquirir una vivienda en una zona gentrificada, hay algunas estrategias que pueden servirte de mayor ayuda. Por ejemplo, puede ser interesante adquirir una propiedad que no esté en buenas condiciones de habitabilidad para reformarla y elevar su valor tanto en el mercado de compraventa como de alquiler.
Si no encuentras inmuebles de este estilo, la segunda estrategia pasa por buscar propiedades que no se hayan encarecido demasiado. En este caso, puedes consultar los precios de esa zona, como los de las zonas colindantes. Quizá, a solo dos calles del barrio, encuentres propiedades un 20% más baratas, algo que es más habitual de lo que puede parecer.
En caso de querer comprar para alquilar o vender, también puedes comprar una propiedad y reformarla, aportándole más valor. Quizá puede ser interesante apostar por la eficiencia energética y hacer que sea una vivienda más sostenible o hacer reformas como instalar un jacuzzi o un gimnasio personal.
En cualquier caso, lo fundamental es estar pendiente de las oportunidades que puedan surgir y hacer un seguimiento continuado de los precios para no comprar a niveles demasiado encarecidos con respecto al barrio o a los barrios colindantes.
