¿Alguna vez te has preguntado por qué todos los simuladores hipotecarios diferencian entre obra nueva y de segunda mano? Una parte tiene que ver con los impuestos que vas a pagar por la vivienda.
La otra parte tiene que ver con la hipoteca. Una hipoteca de obra nueva, como la Hipoteca Crea, tiene sus particularidades frente a las hipotecas convencionales. Ahora verás cuáles son.
Ventajas de comprar una vivienda de obra nueva
En los últimos años, la compra de viviendas de obra nueva ha ganado mucha popularidad. Los altos precios de las viviendas de segunda mano y la seguridad de saber que lo que estás comprando es completamente nuevo, han hecho que más personas se animen a dar este paso.
Además de los beneficios obvios, como tener una vivienda adaptada a tus gustos, también existen otras ventajas económicas muy interesantes:
- Ahorra de forma más flexible: A diferencia de una compraventa tradicional, al comprar una vivienda de obra nueva puedes hacer pagos a plazos mientras se construye, lo que te da más tiempo para ahorrar. A lo largo de los 2 o 3 años que dura la obra, vas a poder reunir el dinero necesario para completar la compra, evitando tener que hacer un gran desembolso en un solo pago.
- Ahorra dinero: Al adquirir una vivienda sobre plano, es probable que puedas evitar pagar los aumentos de precio que puedan ocurrir durante la obra. Si las condiciones del mercado son favorables, podrías ahorrar hasta un 20% en el precio de la vivienda, ya que el coste se mantiene fijo desde el momento de la firma del contrato.
- Condiciones financieras más atractivas: Las promotoras suelen ofrecer buenas condiciones de financiación. Muchas veces, es posible que puedas subrogarte a la hipoteca del promotor, lo que puede implicar una tasa de interés más baja o mejores plazos. ¡Un respiro a la hora de pedir una hipoteca!
¿Qué gastos tiene pedir una hipoteca para una vivienda de obra nueva?
La compra de una vivienda siempre viene acompañada de gastos extras que van más allá del precio de compra. Si bien es cierto que con la ley hipotecaria se ha logrado un equilibrio y algunas cargas se reparten entre el comprador y el banco, aún existen varios gastos que debes tener en cuenta cuando compras una vivienda de obra nueva.
Vamos a desglosarlos para que no te pillen desprevenido:
- Tasación de la vivienda: Este es uno de los primeros gastos que se presentan. El banco necesita verificar el valor de la propiedad, por lo que tendrás que pagar una tasación que puede costar entre 250 y 600 euros. Recuerda que la tasación tiene una validez de seis meses.
- Comisión de apertura: Aunque algunas entidades ya no la cobran, es posible que aún te cobren hasta el 2% del importe de la hipoteca por la apertura del préstamo.
- Gastos notariales y registrales: Como parte de la compraventa, deberás abonar los gastos relacionados con la notaría, la inscripción en el registro de la propiedad, y el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que, por suerte, ya no recae completamente sobre ti.
Con todo esto en mente, es recomendable que tengas un colchón de entre el 10% y el 15% del precio total de la vivienda para poder cubrir estos gastos y los impuestos por la propia compra de la casa (10% de IVA). Además, no olvides que estos gastos pueden variar según la comunidad autónoma en la que estés, así que siempre es bueno informarse bien.
¿Cómo funcionan las hipotecas de obra nueva?
Las hipotecas para obra nueva tienen algunas características únicas que las hacen diferentes de las hipotecas tradicionales. Aunque el proceso de solicitud sigue siendo bastante similar, hay una diferencia clave que debes tener en cuenta: los pagos iniciales.
Al tratarse de una vivienda que aún no se ha construido o está en proceso de construcción, el comprador deberá abonar un porcentaje del precio de la vivienda a medida que avance la obra. Estos pagos se realizan antes de que la vivienda esté lista para la entrega. A continuación, te explico cómo suele funcionar:
- Pago inicial y pagos a plazos: En general, se realiza un primer pago de alrededor del 10% del valor de la vivienda al firmar el contrato de compraventa. Posteriormente, se abona otro 10% en varias cuotas a medida que avanza la construcción. Dependiendo de la promotora, estos pagos suelen ser trimestrales o semestrales.
- Más porcentaje de financiación: Aunque el proceso es más largo, es posible solicitar una hipoteca para la obra nueva que financie más porcentaje que en otros casos. Sin embargo, tendrás que adelantar los primeros pagos antes de que la hipoteca entre en vigor para cubrir el saldo restante.
- Calendario de pagos: Los plazos de pago están definidos por la promotora y varían dependiendo de la obra. En términos generales, puedes esperar pagar en diferentes etapas, lo que te da más tiempo para reunir el dinero necesario.
¿Cómo pedir una hipoteca de obra nueva?
Si ya has decidido que una vivienda de obra nueva es lo que más te interesa, el siguiente paso es pedir la hipoteca. Es importante que sepas que el proceso de solicitud de una hipoteca para obra nueva tiene ciertos trámites adicionales en comparación con las hipotecas tradicionales.
Así funciona:
- Contrato de compraventa: Desde el momento en que decidas reservar la vivienda, tendrás que firmar un contrato de compraventa en el que se establecerán los pagos iniciales y el calendario de pagos que irás realizando. En general, antes de la entrega de la vivienda habrás abonado alrededor del 20% del precio total.
- Documentación sobre la obra: Una vez que la vivienda esté cerca de la finalización, necesitarás aportar documentos como el certificado de fin de obra, la licencia de primera ocupación o el certificado de eficiencia energética, que demuestren que la vivienda está lista para ser habitada. Dicho sea de paso, ¿sabes cómo mejorar la eficiencia energética en tu vivienda?
- Justificación de ingresos: Para asegurarse de que puedas afrontar los pagos de la hipoteca, el banco te pedirá que presentes pruebas de tus ingresos, ya sea mediante tu contrato de trabajo o los últimos recibos bancarios que demuestren tu solvencia económica.
- Nota Simple Registral: Este documento es esencial para garantizar que el terreno en el que se está construyendo la vivienda está libre de cargas. La Nota Simple Registral se solicita en el Registro de la Propiedad y contiene información clave sobre el terreno y las posibles cargas.
¿Cuándo se firma la hipoteca de un piso de obra nueva?
El proceso de firma de la hipoteca para una vivienda de obra nueva no se realiza hasta que la vivienda esté terminada y todos los documentos estén en orden. Una vez que se complete la obra, el banco te solicitará una nueva tasación de la vivienda y verificará que todo esté correcto antes de dar el visto bueno final.
Este proceso suele llevar de dos a tres meses antes de la entrega de llaves, por lo que te recomendamos empezar la búsqueda de hipotecas para comprar y reformar la casa con tiempo.
¿Listo para tu nuevo hogar?
Si ya tienes claro que una vivienda de obra nueva es lo que más te interesa, es el momento de pasar a la acción. Los trámites pueden parecer complicados, pero con buena planificación y la información correcta, todo es más sencillo de lo que parece.
Como siempre, lo idóne es que comiences a buscar tu hipoteca con antelación y que evalúes todas las opciones disponibles. Cuando te preguntes qué hipoteca puedo comprar con mi sueldo, estarás más informado. ¡Tu nuevo hogar está más cerca de lo que piensas!
