Esta guía está concebida para quienes desean conocer las características y condiciones de las hipotecas para extranjeros en España.
A menudo, los compradores foráneos prefieren contratar un préstamo en su país de origen. Sin embargo, la oferta hipotecaria española puede resultar muy atractiva, tanto para los extranjeros residentes en España, como para los que no tienen la residencia en nuestro país.
De hecho, como podrás comprobar en el siguiente apartado, el número de extranjeros que opta por esta alternativa es cada vez mayor. No en vano, la demanda extranjera de vivienda está en máximos históricos, representando el 13,75% del total de compraventas en 2022.
Los extranjeros contratan una gran cantidad de hipotecas en España
De acuerdo con las cifras del Anuario Inmobiliario del Colegio de Registradores correspondiente al 2022, el 6,58% de las hipotecas suscritas en España para la adquisición de un inmueble fueron firmadas por ciudadanos extranjeros.
Regiones con mayor nivel de contratación
Dicho esto, las comunidades autónomas con mayor predominancia de hipotecas para extranjeros contratadas fueron Cataluña (con el 24,7 % del total), Andalucía (19,3 %), Comunidad Valenciana (17,5 %) y Comunidad de Madrid (11,5 %).
No obstante, el mayor peso de compra tiene lugar en las regiones de mayor actividad turística; es decir, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana, Murcia, Andalucía y Cataluña.
Países de procedencia
En lo que concierne a los países de procedencia, existe una gran heterogeneidad, puesto que la mitad de las hipotecas corresponden a ciudadanos rumanos (10,36%), marroquíes (6,26%) británicos (5,78%), italianos (5,74%), chinos (5,18%), alemanes (3,86 %) y franceses (3,72 %);
¿Influye tu nacionalidad en las condiciones de la hipoteca?
Por regla general, las condiciones de contratación de la hipoteca se ven influenciados por, entre otros factores, el perfil económico del solicitante, así como las características propias del inmueble y el entorno donde éste se sitúe.
Dicho esto, la nacionalidad también puede influir en las condiciones del contrato de préstamo hipotecario; si bien esto se debe a que el perfil crediticio de los ciudadanos de un determinado país puede ser considerado de mayor riesgo que el de los de otro.
En definitiva, el país de procedencia del solicitante de la hipoteca puede ser un indicio que afecte positivamente o negativamente a la calificación del riesgo crediticio asociado al mismo.
Como veremos en la siguiente sección, esto afecta fundamentalmente a los extranjeros que no residen en España de forma habitual.
Por otro lado, el sector bancario está sometido a una fuerte presión normativa para el control del blanqueo de capitales, por lo que está obligado a aplicar medidas especialmente rigurosas para garantizar que las inversiones y operaciones de sus clientes extranjeros cumplen con la legalidad.
Hipotecas para extranjeros residentes y no residentes en España
Uno de los aspectos que sí influye de forma importante en las condiciones del préstamo hipotecario concedido a un extranjero es el hecho de que éste sea o no residente habitual en España.
Las hipotecas para extranjeros residentes en España son hipotecas de carácter ordinario, como las concedidas a los ciudadanos españoles. Mientras que las hipotecas para extranjeros no residentes están sometidas a condiciones más exigentes.
Para empezar, no todas las entidades financieras aprueban hipotecas para extranjeros no residentes en España. En otros casos, los préstamos están sometidos a ciertas limitaciones y condiciones, que afectan fundamentalmente al importe máximo a financiar y el tipo de interés establecido en el contrato.
Los principales motivos de esta restricción están relacionados con la dificultad para hacer frente a la posible morosidad por parte de estos clientes. Es decir, en el caso de impago, resulta complicado interponer acciones judiciales eficaces, sobretodo en el caso de los extranjeros no residentes en la Unión Europea.
De hecho, ante una hipotética situación de impago, es complicado proceder al embargo de los bienes en el extranjero, de forma que la principal garantía disponible será la del propio inmueble hipotecado.
Requisitos para obtener la residencia a efectos tributarios
Para que a una persona física se le considere residente en territorio español a efectos tributarios, debe cumplir, al menos, con una de estas condiciones:
- Permanecer más de 183 días en el país, a lo largo del año natural; si bien se incluirán las ausencias esporádicas en el cómputo final.
- El núcleo principal o la base de tus actividades o intereses económicos deben radicar en España, de forma directa o indirecta.
- Tu cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad dependientes deben residir en España.
Condiciones de los créditos hipotecarios para extranjeros en España
Las condiciones habituales de las hipotecas para extranjeros en España son similares a las de los ciudadanos españoles, salvo lo especificado anteriormente, así como algunos detalles que afectan a la documentación.
- Para empezar, es necesario abrir una cuenta corriente en el banco con sede en España y en el que desee contratar la hipoteca.
- A este respecto, se ofrecen hipotecas tanto a tipo variable (basado en el índice Euribor más un diferencial), como a tipo fijo. Esta última opción permite garantizar que las cuotas mensuales a pagar de mantengan constantes durante toda la vida del contrato. Conviene tener en cuenta que los tipos de interés fijados para los no residentes en España suelen ser más elevados que los ofrecidos a los residentes.
- El nivel de endeudamiento del solicitante no puede superar el 30%-35% de los ingresos habituales; es decir, el importe resultante de sumar la cuota de tu futura hipoteca y las cuotas de otras deudas existentes no puede exceder este límite.
- Por otro lado, los plazos máximos de amortización oscilan entre los 20 y los 30 años –de forma excepcional–, siempre y cuando la edad del solicitante no supere los 70 años antes del vencimiento de la hipoteca. Dicho esto, los plazos máximos para los no residentes raramente exceden de los 20 años.
- La aportación de garantías inmobiliarias y avales personales favorece las condiciones de financiación; si bien ya hemos indicado que las propiedades en el extranjero no son activos que los bancos españoles valoren especialmente, debido a su inaccesibilidad. Por el mismo motivo, los avales personales deben ser presentados por residentes en España.
- Finalmente, la contratación de una hipoteca acarrea una serie de gastos complementarios, tales como la notaría, el registro, la gestoría y los impuestos. Todo ello suele representar entre el 8% y el 13% del precio de la vivienda.
Además de estas condiciones generales, conviene analizar más pormenorizadamente los siguientes aspectos.
Límites crediticios de las hipotecas
Por regla general, las hipotecas en España tienen un límite de crédito para la adquisición de la vivienda habitual equivalente al 80% del precio de compraventa o tasación del inmueble. En caso de tratarse de una segunda residencia –como la destinada al veraneo–, el importe suele reducirse el 60%.
En definitiva, el solicitante deberá aportar un capital propio de entre el 20% y el 40% del valor de la vivienda.
En principio, las hipotecas para extranjeros residentes en España se rigen por estos mismos límites, salvo que el banco estime que el perfil crediticio del cliente representa un riesgo demasiado elevado y reduzca la financiación disponible de forma acorde a las circunstancias.
Por su parte, aquellos extranjeros que no residan en España tendrán que asumir los límites propios de la financiación de una vivienda de carácter no habitual, dado que su condición de no residente imposibilita que el inmueble pueda ser considerado de otra manera.
Además, y por los riesgos que ya hemos descrito anteriormente, las hipotecas concedidas a residentes en el extranjero pueden ver reducido el límite máximo incluso al 50%, si así lo estima oportuno el banco.
Documentación necesaria para la tramitación de la hipoteca
La documentación exigida por las entidades financieras para el estudio de viabilidad y posterior concesión de una hipoteca es similar tanto para los clientes extranjeros, como para los nacionales.
La principal diferencia consiste en el tipo específico de documento que acredite la información de carácter económico requerida por el banco; es decir, la utilizada para evaluar el perfil crediticio y solvencia del cliente.
Esto se debe a que la documentación específica difiere de un país a otro, siendo lo importante los datos contenidos en ésta.
Dicho esto, procedemos a indicarte una lista de los documentos habituales al solicitar hipotecas para extranjeros:
- Fotocopia del NIE o pasaporte y, en su caso, el certificado que acredite la no residencia en España.
- Certificado de residencia fiscal.
- Contrato de trabajo y últimas 3 nóminas recibidas en el país donde residas.
- Declaración fiscal del último ejercicio.
- Extracto bancario de la cuenta en la que se ingresa tu nómina, con los movimientos de los últimos 12 meses.
- Últimos 3 recibos de tus deudas pendientes, tales como préstamos o tarjetas de crédito.
- Registro de tus activos actuales, tales como títulos de propiedad o cuentas bancarias.
- Nota simple registral del inmueble a comprar.
- Contrato de compraventa del inmueble o, en su defecto, el contrato de arras, que se trata de un preacuerdo con el vendedor del inmueble.
Informe de riesgo crediticio para los no residentes
En el caso concreto de los no residentes, las entidades financieras solicitan un informe de riesgo crediticio, con el objetivo de comprobar la actividad y solvencia económica en el país donde se reside y trabaja.
Este tipo de informe es emitido por entidades como Experian en Reino Unido, SCHUFA en Alemania, Transunion en Estados Unidos o Transunion CRIF en Rusia.
Así mismo, habrá de presentarse un justificante del capital aportado, con el fin de evitar operaciones de blanqueo de dinero.
Traducción de la documentación
Necesariamente, toda la documentación presentada que provenga de un país de habla no española deberá ser traducida por traductor jurado, con cargo al cliente.
No obstante, y debido al auge de las hipotecas para extranjeros, ya hay entidades que disponen de traductores propios, lo que permite prescindir de la traducción jurada.
Presentación de la documentación
La práctica habitual es que se exija que el cliente acuda personalmente a presentar los documentos originales al banco, así como a la firma del contrato ante notario.
No obstante, puede haber casos en los que la entidad financiera acepte el envío postal o escaneado de dicha documentación, así como la personación de un representante legal debidamente autorizado con poder notarial. Obviamente, esto es más frecuente en el caso de hipotecas para extranjeros no residentes.
Con independencia de que exista la facultad para presentar la documentación telemáticamente, te recomendamos que siempre acudas personalmente a la entidad bancaria. De esa forma, podrás recibir información y asesoramiento por parte del gestor personal en todo que lo que concierne al procedimiento de concesión de la hipoteca, el cuadro de amortización y el resto de condiciones establecidas en el contrato.
Confiamos en que esta información te resulte útil a la hora de contratar una hipoteca para extranjeros en España.