Hay muchas formas de invertir en vivienda más allá de la tradicional compra para alquiler. El House Flipping es una de las que más está creciendo.
En esencia se trata de comprar, reformar y vender. En eso consiste este negocio, aunque detrás de él hay mucho más que merece la pena conocer. Te contamos lo que otros no te dicen sobre el House Flipping.
Qué es el house flipping
La traducción literal de este término inglés sería “volteando la casa”, aunque quizás lo más adecuado será “darle una vuelta” a la vivienda.
Este modelo de inversión surgió en Estados Unidos, aunque se puede decir que lleva haciéndose toda la vida en mayor o menor medida. El flipping inmobiliario está enfocado en el mercado residencial. Es decir, en casas para vivir, no tanto en oficinas.
Se trata siempre de casas a reformar, bien porque están en mal estado o porque la reforma puede sacar un potencial oculto. Por ejemplo, para optimizar su distribución u ofrecer un tipo de vivienda que no hay en esa zona.
El objetivo final es reformarlas y venderlas de forma más o menos rápida. Este es su principal atractivo y lo que ha llevado a muchos jóvenes a subirse al carro del house flipping.
El objetivo final es reformarlas y venderlas de forma más o menos rápida
Cómo funciona una operación de house flipping
Las bases de este tipo de operaciones son sencillas: compra, reforma y vende. Así de sencillo.
A partir de ahí, hay una serie de consejos para que el flipping tenga éxito o sea más rentable:
• Investigar bien el mercado en busca de oportunidades, tanto en precio como en necesidades concretas de una zona (por ejemplo, un barrio con pocas casas de tres habitaciones para familias).
• Negociar el precio y contar con un presupuesto claro. Al tratarse de casas a reformar, el precio siempre será inferior al de una vivienda nueva para entrar. Es importante negociar bien el precio, porque ahí radicará buena parte del beneficio de la operación.
• Cuidar los gastos y tiempos de la reforma, algo más complejo en las primeras operaciones, pero que se va ajustando con la experiencia. Primero, porque ya se van haciendo contactos y conociendo a contratistas y, segundo, porque se estiman mejor los costes y la duración de la reforma.
Así es como funciona el house flipping, también conocido como Business Flipping o Flipping a secas y cuyo beneficio dependerá del precio de compra, el coste de la reforma y el precio de venta, que también es necesario investigar con antelación.
Ventajas y riesgos de esta vía de inversión
Como cualquier inversión, el house flipping también tiene sus riesgos, sus puntos fuertes y debilidades.
Las principales ventajas del flipping inmobiliario son:
• Puede ser un negocio muy rentable. En Estados Unidos, la rentabilidad oscila entre el 28% y el 38% para una operación inferior a un año.
• Es compatible con tu trabajo a tiempo completo. Salvo que estés inmerso en muchas operaciones, puede ser un trabajo a tiempo parcial.
• Es divertido o puede serlo en función de tus gustos. Si te gustan las reformas, la decoración o el interiorismo, aprenderás mucho y te puede hasta entretener. Eso sí, siempre sin perder de vista que estás ante un negocio.
En el lado contrario están las desventajas del house flipping:
• Tiene sus riesgos, empezando por el riesgo financiero. El precio de la vivienda puede bajar, el de la reforma ser más elevado de lo que pensabas y, por supuesto, la casa puede no venderse al precio que tenías pensado.
• Puedes quedarte atrapado si no consigues vender la casa en el tiempo previsto y eso generará costes mensuales.
• Puede haber cambios regulatorios que no esperabas en el mercado y que afecten a tu inversión o a los impuestos que tienes que pagar, lo que mermará la rentabilidad.
• Tiene un alto coste emocional, como cualquier reforma de vivienda que no depende de ti. Y es que el reformista puede retrasar la obra, no acertar con los acabados y muchos otros inconvenientes por los que tendrás que luchar y negociar, con el consiguiente desgaste emocional.
¿Es legal este modelo de inversión inmobiliaria?
Esta es una duda muy recurrente y fácil de responder. Esta práctica es 100% legal y no contraviene ninguna ley. De hecho, según se mire, estás comprando una vivienda para mejorar su habitabilidad y ponerla en el mercado. Es decir, estás haciendo un negocio, pero también contribuyendo en cierta medida a la sociedad.
Al final, el house flipping está de moda porque es un negocio accesible, con una rentabilidad potencial elevada y rápida sin tener que hacer una inversión inicial descomunal.
