A lo largo de nuestra vida, nos enfrentamos a sucesivas preguntas sobre la vivienda: ¿alquilar o comprar? ¿Piso céntrico o casa en las afueras? ¿Hipoteca a tipo fijo o variable? Cuando conseguimos ahorrar algo de dinero, surge una nueva pregunta: ¿deberíamos pagar la hipoteca con una cuota reducida o acortar el plazo de amortización?
No te preocupes, porque en UCI Hipotecas te damos las claves para saber cuándo te conviene más reducir la cuota mensual de amortización y cuándo disminuir el número de años dedicados a amortizar el préstamo.
¿Cuál es la diferencia entre pagar mediante pago de reembolso o plazo de amortización?
Lo primero que debe saber es que está pagando una hipoteca constantemente: cada vez que realiza un pago, lo está haciendo. Sin embargo, también tiene la opción de realizar un pago anticipado parcial, lo que significa que puede adelantar el pago de una parte de la deuda a la entidad de crédito.
En estos casos, surge el dilema de todo hipotecado: ¿debería reducir la cuota mensual o acortar el plazo de amortización? Las implicaciones, según su elección, no son las mismas:
• Si reduces el importe mensual, tendrás que lidiar con una cuota más baja, pero el ahorro total en intereses será menor y el plazo de amortización seguirá siendo el mismo.
• Si acortas el plazo de devolución, seguirás pagando la misma cantidad cada mes, pero terminarás de saldar tu deuda con la entidad antes y pagarás menos intereses a largo plazo por la misma propiedad.
Para ilustrar mejor la diferencia entre estas dos alternativas de amortización anticipada de la hipoteca, expliquemos esto con un ejemplo. Supongamos que acaba de firmar una hipoteca en España por 150.000 € a 30 años, con un tipo de interés variable de Euríbor + 1 % (actualmente 0,819 %). Esto significa que tiene una deuda de 150.000 € con la entidad financiera, más otros 19.232 € en intereses, que pagará, salvo cambios, en cuotas de 470 € a lo largo de 360 meses.
Sin embargo, te sobran 10.000 € (imagina que te tocó la lotería) y quieres destinarlos a la hipoteca. Aquí tienes dos posibles escenarios:
• Si decides reducir el plazo, te quedarán 140.000€ por pagar, más 16.521,02€ de intereses, con una cuota mensual de 470€ durante 334 meses.
• Por el contrario, si prefieres reducir la cuota, ésta bajará a 438,75 €, pero el plazo se mantiene en 360 meses, y todavía tendrás que pagar 140.000 €, más 17.950,26 €, casi 1.430 € más que en el escenario anterior.
¿Qué tener en cuenta al amortizar una hipoteca?
Como hemos visto, al amortizar una hipoteca acortando el plazo, el ahorro en comparación con el precio final de la vivienda (préstamo más intereses) es mayor que si se reduce la cuota de amortización. Sin embargo, esto no siempre convierte la amortización a plazo en la mejor opción.
¿Qué factores debes tener en cuenta al elegir una opción sobre la otra?
• Situación financiera actual: El primer aspecto a considerar es tu situación financiera actual. ¿Puedes afrontar cómodamente la cuota de la hipoteca? Si te resulta difícil hacer frente a los pagos, la mejor opción es reducir la cuota, reduciendo la carga mensual y aumentando tu capacidad de ahorro. En el ejemplo anterior, esa amortización inicial de 10.000 € ha supuesto un ahorro mensual de 31 €, que puedes usar como quieras. Por otro lado, si tienes una cuota mensual razonable en relación con tus ingresos y puedes pagarla cómodamente, te conviene reducir el plazo. En definitiva, pagarás menos intereses, lo que hará que la propiedad, por ahora, sea 1.430 € más barata, siguiendo el escenario anterior.
• Planes a mediano y largo plazo : También es fundamental ser previsor. Por ejemplo, podrías estar pagando la cuota sin problemas, pero también planeas formar una familia pronto. Cuando eso suceda, necesitarás una mayor capacidad de ahorro para cubrir los gastos que conlleva un bebé. Quizás tu objetivo sea liquidar la hipoteca antes porque quieres adquirir una segunda propiedad frente al mar. En ese caso, acortar el plazo tiene sentido.
• Tipo de interés: En relación con los puntos anteriores, otro parámetro a considerar al amortizar una hipoteca anticipadamente es la previsión de la evolución del tipo de interés. Es importante analizar si el tipo de referencia aumentará y determinar cuánto se puede pagar mensualmente para decidir entre el plazo o las cuotas. Esto no aplica a las hipotecas a tipo fijo, donde estas fluctuaciones no tienen efecto.
• Antigüedad de la hipoteca: En España, el sistema hipotecario más común es el francés, donde se paga la mayor parte de los intereses en los primeros años del préstamo. Por ejemplo, en el primer mes de dicho préstamo, de los 470 €, 102,38 € se destinan a intereses, mientras que 367,71 € a la amortización del capital. Sin embargo, en el primer mes del año 30, solo se pagarían 3,83 € de intereses, mientras que 466,26 € serían de capital. Por lo tanto, la etapa de la vida de la hipoteca también determina qué opción es mejor: si se desea acortar el plazo, es mejor hacerlo en la etapa inicial, ya que se reducirán más los intereses. Por el contrario, hacerlo en los últimos años, cuando casi todo es capital, no supondrá un ahorro significativo, por lo que es mejor optar por una cuota más baja.
• Deducciones fiscales: Asimismo, las posibles deducciones fiscales a las que pueda optar influirán en la conveniencia de amortizar la hipoteca a plazos o a plazos. Esto se debe a que, para las hipotecas firmadas antes de 2013, la normativa otorga al contribuyente el derecho a deducir el 15 % sobre un máximo de 9.040 € anuales, que incluye lo que paga en la cuota mensual. En nuestro ejemplo, usted paga 5.640 € al año a plazos (470 € * 12 meses), por lo que dispone de un margen adicional de 3.400 € para amortización anticipada y deducción en su declaración de la renta, maximizando así el esfuerzo financiero.
En conclusión, si bien es cierto que, al analizar el préstamo de forma global, reducir el plazo es más rentable porque el ahorro en intereses es mayor, hay varios factores a evaluar para tomar la decisión más adecuada a cada caso concreto.
