A la hora de solicitar un crédito o un préstamo hipotecario, hay dos siglas que escucharás con frecuencia: TIN y TAE. Saber a qué se refiere cada una de ellas es muy importante, porque interpretarlas correctamente te evitará desagradables sorpresas. Para que esto no ocurra, necesitas saber en qué se diferencian TIN y TAE y cuándo utilizar cada una.
¿Qué es el TIN?
El Tipo de Interés Nominal o TIN es el tipo de interés que el banco aplica sobre un préstamo, sin tener en cuenta otros gastos asociados, como pueden ser las comisiones.
En el caso de una hipoteca a tipo fijo, el TIN será el mismo en el inicio y en el final de la duración del préstamo. Mientras que en el caso de una hipoteca variable cambiará en función de la evolución del euríbor.
Lo más importante que tienes que saber sobre el TIN es que esta cantidad no es la suma de gastos totales que vas a pagar sobre el dinero prestado, solo los intereses que la entidad aplica sobre el dinero que te ha prestado.
De esta manera, para saber el coste total y final de una hipoteca debes consultar la TAE (Tasa Anual Equivalente), que es un tipo de interés que indica, en forma de tanto por ciento anual, el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, incluyendo en su cálculo el interés nominal, algunos gastos de constitución (tasación, notaría, inscripción registral, impuestos…) y las comisiones bancarias (apertura, estudio…).
¿Qué es la TAE ?
Aunque ha quedado ligeramente desgranado en el punto anterior, la TAE suma el TIN más otros gastos y comisiones. Por tanto, si ves que en una hipoteca el TIN es del 2%, eso no quiere decir que vaya a ser ese el interés a aplicar sobre el préstamo, sino que debes fijarte siempre en la TAE, ya que es la que engloba los gastos totales de la hipoteca.
En España, es obligatorio que la TAE aparezca en la documentación y publicidad de los productos financieros. Para hipotecas variables, la TAE se calculará bajo el supuesto de que el tipo de interés y los demás gastos se mantendrán constantes desde el momento del cálculo. En este contexto, el banco debe emplear la expresión "TAE variable" con fines informativos.
Es decir que, a la hora de calcular tu hipoteca, debes fijarte más en la TAE que en el TIN, ya que suma no solo los intereses aplicados por el banco, sino que también añade otro tipo de gastos como los referentes a las comisiones, gastos o plazos.
Diferencias clave entre TIN y TAE
Por tanto, pese a sus similitudes, el TIN y TAE presentan diferencias que el usuario debe tener claras:
• Cálculo. A diferencia de la TAE, en el TIN no se tienen en cuenta ningún tipo de comisión o gasto asociado a la operación, solo el tipo de interés que el banco aplica.
• Coste. Debido a que la TAE tiene en cuenta más elementos para su cálculo que el TIN, el primero siempre será superior al segundo.
• Plazos. El TIN puede establecerse en distintos formatos temporales (diario, semanal, mensual, trimestral, semestral o anual), mientras que la TAE está expresada en términos anuales. Por tanto, antes de compararlos es importante convertir el TIN es un parámetro anual.
¿En qué debes fijarte, TIN o TAE?
Si solo necesitas comparar los intereses de varias hipotecas, el TIN es un buen punto de referencia. Sin embargo, si quieres conocer el coste total del préstamo, lo más importante es fijarte en la TAE. Con la TAE, puedes comparar mejor entre productos con distintos plazos o condiciones.
No obstante, la TAE no incluye ciertos gastos, como el notario, la gestoría o los impuestos, que son esenciales para calcular el coste total de una hipoteca. Por eso, aunque la TAE sea una medida más completa, tampoco es perfecta para decidir de forma definitiva.
Factores adicionales que afectan tu hipoteca
Además de revisar el TIN y la TAE, hay otros aspectos que influyen en el coste de tu hipoteca, como:
• Plazo de amortización: Cuanto más tiempo dure el préstamo, más intereses pagarás.
• Productos vinculados: Algunos bancos te ofrecen reducir el tipo de interés si contratas ciertos productos, como seguros o planes de pensiones.
• Sistemas de amortización: La mayoría de hipotecas en España usan el sistema de amortización francés, en el que al principio se pagan más intereses que capital, lo que puede influir en tu planificación financiera.
Para tomar una decisión informada sobre una hipoteca o préstamo, es fundamental entender las diferencias entre el TIN y la TAE. El TIN te muestra lo que pagarás en intereses, pero la TAE es la que refleja el coste real del préstamo. Asegúrate de analizar ambos conceptos y considerar otros factores adicionales, como el plazo de amortización y los productos vinculados, antes de elegir la mejor opción para ti.