La nuda propiedad es uno de esos conceptos en los que no reparas hasta que no lo tienes delante. Surge en momentos concretos, como cuando heredas parte de una casa, estás buscando vivienda para comprar y ves ofertas donde se vende la propiedad de la casa, pero no su uso o cuando piensas cómo sacar partido a tu vivienda una vez jubilado, por ejemplo.
Adelantarte a estos momentos y saber en qué consiste la nuda propiedad puede ayudarte a mejorar tus opciones al comprar casa, tanto si es para vivienda habitual como si es inversión para alquilar.
Qué es la nuda propiedad
La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es propietario, pero que no puede utilizar porque ese derecho está reservado a un tercero, que posee su usufructo. ¿No te ha quedado claro? Ahora entenderás mejor cómo funciona la nuda propiedad.
Al comprar una casa, un coche o, en realidad, cualquier cosa, estamos acostumbrados a adquirir lo que se conoce como la plena propiedad o el pleno dominio. En otras palabras, que el bien sea nuestro y podamos utilizarlo cuando queramos. La realidad es que estos dos derechos pueden dividirse entre la nuda propiedad y el usufructo.
El primero hace referencia a la propiedad de la vivienda, es decir, a quien es el dueño del bien.
El segundo se refiere al derecho a utilizar la casa en toda su extensión.
La diferencia entre nuda propiedad y usufructo está en lo cada uno de estos derechos permite hacer. Por ejemplo, el usufructuario de la vivienda podrá usar la casa, alquilarla e incluso vender el usufructo de la vivienda por el tiempo que lo tenga.
Por su parte, el nudo propietario no podrá hacer nada con la casa más allá de vender la nuda propiedad. Solo cuando se extinga el usufructo pasará a tener el pleno dominio de la casa y podrá hacer lo que quiera con ella. ¿Y cuándo termina el usufructo? Pues eso depende del tipo de usufructo que se haya firmado. Si es vitalicio, cuando fallezca el usufructuario y si es temporal, cuando pase el tiempo estipulado.
Dos ejemplos: una herencia y una venta parcial
La nuda propiedad y el usufructo son habituales en caso de herencias. Cuando fallece uno de los progenitores, es normal que la nuda propiedad de vivienda familiar (o una parte de ella) pase a los hijos, quedando el usufructo para el cónyuge superviviente.
Por poner un ejemplo, para que sea más fácil de entender, si fallece el padre, la madre tendrá la vivienda en usufructo (vitalicio normalmente) y los hijos la nuda propiedad de la casa. Así es como los progenitores se aseguran de que la otra persona podrá mantener la casa, aunque no sea suya.
Otro caso cada vez más habitual es el de personas que buscan sacar partido a su vivienda en propiedad sin dejar de vivir en ella. Piensa en una persona ya jubilada que quiere complementar su pensión y lo que tiene para hacerlo es su vivienda. ¿Qué puede hacer para transformarla en dinero sin tener que venderla?
Podría alquilar una parte de la casa, como las habitaciones que no usa. ¿Y si quiere seguir viviendo sola o sin compartir su casa con desconocidos? Entonces surgen dos alternativas: hacer una hipoteca inversa o vender la nuda propiedad de la casa, pero reservarse el usufructo vitalicio.
En otras palabras, dejar de ser el dueño de la casa, pero poder vivir en ella (e incluso alquilarla si quisiese).
¿Se puede comprar solo la nuda propiedad de una vivienda?
Si se puede vender la nuda propiedad de una vivienda es porque también se puede comprar. Es una opción que normalmente no se valora hasta que te la encuentras al buscar vivienda.
¿Cuáles son las ventajas de comprar la nuda propiedad de la vivienda y no el pleno dominio? El gran punto a favor está en el precio. Puedes conseguir importantes rebajas sobre el precio de mercado de la vivienda si solo adquieres la nuda propiedad. En concreto, comprarás entre un 30% y un 50% más barato. El descuento dependerá de las condiciones del usufructo o si, por ejemplo, se pacta o no un alquiler.
A cambio, tendrás que esperar para poder hacer uso de la casa.
Esta puede ser una buena opción para comprar una casa de segunda mano.
Si tienes tiempo, no te importa esperar y lo que más valorases el precio. Eso sí, es importante dejar todo bien atado en el contrato de compraventa.
¿Se puede pedir una hipoteca por la nuda propiedad?
Una de las dudas más habituales al comprar la nuda propiedad de una vivienda es qué pasa con la financiación. ¿Conceden las entidades hipotecas para comprar la nuda propiedad de la casa? La respuesta es afirmativa. Se puede hipotecar la nuda propiedad, pero no el usufructo (recuerda que el usufructuario no es dueño de la vivienda).
Hay préstamos hipotecarios para la compra parcial de la vivienda. La diferencia con una hipoteca al uso es que el préstamo solo afecta a la nuda propiedad y eso puede reflejarse en el valor de tasación de la vivienda en la hipoteca.
En cualquier caso, las hipotecas sobre la nuda propiedad no son una operación excepcional. Este tipo de compraventa están creciendo a un ritmo del 52% en los últimos años , por lo que las entidades financieras se han habituado a cubrir este tipo de situaciones.
En resumen, si encuentras una oportunidad para comprar la nuda propiedad de una vivienda, bien para que sea tu residencia habitual o como inversión a largo plazo, puedes encontrar una hipoteca para financiarla.