Hay muchos motivos para rehipotecar o hacer una ampliación de la hipoteca, aunque casi todos tienen que ver con lo mismo: necesitas dinero y tu casa es una forma asequible de lograrlo.
Tanto rehipotecar la vivienda como ampliar la hipoteca son opciones válidas para conseguir esa liquidez que quieres. Sin embargo, funcionan de forma diferente y tienen costes distintos que necesitas conocer para elegir la solución para ti.
¿Por qué ampliar la hipoteca o rehipotecar?
Tanto ampliar la hipoteca que ya tienes, como rehipotecar la vivienda te permite obtener más dinero y normalmente en mejores condiciones que mediante un préstamo personal. Como ya sabes, los intereses de las hipotecas son notablemente inferiores a los de otros préstamos. Por tanto, quizás lo que más te puede convenir es ampliar tu línea de crédito mediante una operación como la mencionada.
¿Cuál de las dos opciones me conviene, rehipotecar o ampliar la hipoteca que ya tengo?
Como siempre en las preguntas sobre una inversión importante (en la que hay que hacer cálculos que serán muy diferentes en cada situación personal) la respuesta correcta es: depende. Por eso, conviene explicar claramente cada opción con detalle, para que puedas valorar qué opción te interesa más.
Es posible que la entidad solo ofrezca una de las dos opciones para conseguir la financiación que necesitas y no tendrás mucha elección.
Ampliación de la hipoteca: en qué consiste
La ampliación consiste, a grandes rasgos, en aumentar el préstamo que ya tienes concedido. No necesitas cancelar tu hipoteca actual. Por ejemplo, si tenías una hipoteca de 120.000 euros, lo puedes ampliar a 150.000 euros.
Ahora bien, si optas por esta opción, debes saber que, probablemente, pagues más cuota cada mes, aunque también puedes negociar con el banco ampliar el plazo de devolución del préstamo. Si en la primera hipoteca la tenías a 25 años y llevas cinco años pagándola, puedes ampliarla en otros cinco años para pagar la misma cuota cada mes.
Pero ¡ojo! Que no todas las ampliaciones de hipotecas tienen como finalidad ampliar el capital. Puedes ampliar solamente el plazo. Puede ser que atravieses una situación financiera complicada en un momento determinado y, entonces, antes de incurrir en un impago, negocies con la entidad ampliar el número de años reduciendo el volumen de la cuota mensual.
De esta manera, debes saber que la ampliación de la hipoteca puede ser o ampliando el capital prestado, o ampliando el plazo sin pedir más dinero o, finalmente, combinando las dos cosas.
¿Qué gastos tiene hacer una ampliación de hipoteca?
La ampliación de hipoteca implica realizar nueva tasación de la vivienda, que correrá a cargo de la entidad.
También habría que tener en cuenta la comisión por novación (cambio de plazo, tipo de interés, margen o revisión de las condiciones de una hipoteca que se produzca una vez formalizada). Esta comisión se abonará en el momento en el que se modifican las escrituras, que debe hacerse ante notario, lo que también implicará gastos de notaría, gestión e inscripción de la hipoteca ampliada en el Registro de la Propiedad, aunque estos últimos gastos correrán a cargo de la entidad financiera. Como usuario, solo deberás hacer frente a la tasación y la comisión por novación.
Por otra parte, la cuantía es un porcentaje que se aplica por la cantidad que aún nos queda por pagar del préstamo hipotecario y suele oscilar entre el 0,1% y el 1%.
Será necesario, por parte de la entidad financiera, afrontar el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, al modificar las cláusulas del contrato para ampliar la hipoteca. En ese caso, deberemos abonar un tributo de entre el 0,5% y el 1,5%, que se aplicará sobre la responsabilidad hipotecaria del capital añadido, aunque el porcentaje varía dependiendo de la comunidad autónoma en la que residamos.
Ventajas y desventajas de ampliar la hipoteca
Las ventajas se encuentran en la posibilidad de ampliar la línea de crédito con un coste inferior al de la concesión de un préstamo personal. Así, si necesitas liquidez, puede ser la opción más interesante que puedes seleccionar. Además, se mantiene el mismo contrato y el trámite puede ser más sencillo.
En términos de desventajas, otro aspecto a considerar es el impacto potencial en la duración total del préstamo. Ampliar la hipoteca puede resultar en un periodo de endeudamiento más largo, lo que significa pagar más intereses a lo largo del tiempo, incluso si las cuotas mensuales son más manejables a corto plazo.
Rehipotecar la vivienda: en qué consiste
La otra opción que podemos considerar si necesitamos más dinero para algo es rehipotecar, que no es más que cancelar la primera hipoteca que tenemos y contratar una completamente nueva.
El importe de esa nueva hipoteca será igual a lo que nos quede por pagar de la primera más la cantidad de dinero que quieres solicitar.
El procedimiento de inicio es similar al anterior, ya que la entidad tendrá que valorar tu situación financiera y la capacidad de responder ante la nueva hipoteca. El procedimiento se aprobará o no según los criterios que tenga el banco. Lo que cambia ligeramente son los pasos a seguir y los gastos asociados.
Ahora vamos a considerar los gastos asociados, que son mayores en comparación con una simple ampliación de hipoteca, aunque estos sean cubiertos por la entidad financiera. No obstante, en ciertas situaciones donde se requieran fondos significativamente mayores y las condiciones de la nueva hipoteca sean considerablemente mejores que las de la hipoteca original, podría ser más beneficioso en términos financieros al hacer los cálculos.
¿Qué gastos tiene rehipotecar tu casa?
Como esta operación implica dos pasos (cancelar la hipoteca y contratar una nueva) también implica más gastos.
Eso significa que, en caso de tener comisiones de cancelación, dicha cancelación tendrá un coste aparte de otros gastos asociados. Se calculan con un porcentaje sobre lo que nos queda por pagar.
Además, hay que firmar la escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario, lo que implica gastos de notaría, gestión y registro.
Ventajas y desventajas de rehipotecar la vivienda
Las ventajas van enfocadas a la cantidad a financiar. Por ejemplo, si quieres abrir un nuevo negocio o tienes que afrontar un pago elevado, puede ser la mejor opción. Pero, no solo eso, también puede ser la mejor decisión si las condiciones de la nueva hipoteca son mejores.
Si tenías una hipoteca a tipo fijo al 5% y, la nueva hipoteca es al 3%, sin duda es una opción para conseguir unas mejores condiciones.
Por el lado de las desventajas, lo cierto es que rehipotecar también tiene sus costes. Tanto así, que pueden hacer que lo que te puedes ahorrar en intereses, no te compense con los elevados gastos. Pero, como cada situación es diferente, dependerá de ti saber cuál es mejor.
Conclusiones sobre ampliar una hipoteca o rehipotecar
En definitiva, rehipotecar la casa y ampliar la hipoteca que tenemos sobre ella son dos opciones que tenemos para conseguir financiación en condiciones más ventajosas que en el caso de los préstamos personales. O bien pueden ser la opción para financiar la compra de una segunda vivienda adicional.
No obstante, es muy importante hacer cálculos, porque ambas opciones tienen gastos aparejados, por lo que es conveniente valorar bien todas las alternativas para elegir la opción que mejor se adapte a nuestras circunstancias.
