Una persona que viva sola puede residir cómodamente en un pequeño estudio, mientras que una familia necesitará un hogar con varias habitaciones para acomodar a sus hijos. Circunstancias personales aparte, la normativa establece unas condiciones mínimas de habitabilidad para cualquier inmueble destinado a vivienda.
En UCI te explicamos cuáles son esas exigencias legales en torno a las casas y por qué es importante que las conozcas.
Consideraciones previas
Lo primero que debes tener en cuenta es que la regulación de las condiciones de habitabilidad es muy variada, según la zona en la que residas y la antigüedad del edificio o vivienda unifamiliar.
Aunque a nivel nacional, la legislación aplicable se encuentra recogida en la Orden de 29 de febrero de 1944, por la que se establecen las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas, y el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, son las comunidades autónomas y, en algunos casos, los municipios, los encargados de desarrollar estas normas generales y concretar los requisitos exigidos para las viviendas de sus respectivos territorios.
Por tanto, pese a que las normas son similares, a la hora de conocer las condiciones de habitabilidad que debe reunir tu inmueble, ¿qué debes tener en cuenta?
- La ubicación de la vivienda, para poder acudir a la normativa correspondiente de tu zona de residencia.
- La fecha de construcción del piso o casa, pues en los decretos se suelen estipular diferentes parámetros en función de la antigüedad de la vivienda. Así, no tiene que cumplir los mismos requisitos un piso edificado hace 50 años que uno de nueva construcción. Este dato puedes consultarlo en la escritura pública, la nota simple registral o en el Catastro.
¿Por qué te interesa conocer estas condiciones técnicas?
Existen diferentes certificaciones administrativas obligatorias cuya concesión va a depender de que el inmueble cumpla con estas condiciones mínimas de habitabilidad. Se trata, a rasgos generales, de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación (para el caso de viviendas de nueva construcción) o la Inspección Técnica de Edificios (ITE).
Como consecuencia, si vas a comprar un piso de obra nueva, necesitarás disponer de la licencia de primera ocupación, expedida por la autoridad competente, para poder entrar a vivir; si es de segunda mano, normalmente tendrás que pedir la cédula de habitabilidad; y, en el caso de inmuebles con cierta antigüedad, deberás pasar periódicamente la ITE. Por tanto, es necesario comprobar que el inmueble cumple con esas exigencias de habitabilidad mínimas.
Requisitos generales de habitabilidad
¿En qué debes fijarte para comprobar que la vivienda cumple con los mínimos? En base al artículo publicado por Acuatro Arquitectos.com y teniendo en cuenta las particulares de cada comunidad autónoma, a modo de referencia, te detallamos las principales condiciones de habitabilidad exigidas por las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Fachada
Todas las viviendas deben contar con, al menos, uno de sus laterales exteriores, es decir, que den a la calle o a un patio, siempre que este cuente con las condiciones y dimensiones mínimas.
Además, la fachada del inmueble debe contar con una longitud mínima; en el caso de la Comunidad de Madrid, esta distancia debe alcanzar los 3 metros en adelante.
Dimensiones
¿Cómo de pequeño puede ser un inmueble para poder vivir en él? Según la normativa regional, la superficie útil de una vivienda puede llegar a los 25 metros cuadrados si se trata de un estudio compuesto por una zona común -de al menos 12 metros cuadrados- para salón, comedor y cocina, más otro espacio para el aseo.
Fuera de este formato, las dimensiones no pueden ser inferiores de 38 metros cuadrados, constando en todo caso con salón-comedor, cocina, dormitorio y aseo.
Distribución
En cualquier caso, el cuarto de baño debe ser independiente, formado por inodoro, lavabo y ducha/bañera, y no constituir una zona de paso.
La vivienda tiene que tener también obligatoriamente un equipo de cocina -ya sea en una una habitación aislada o de forma integrada en el salón comedor-.
Respecto a la altura, el mínimo exigido para cualquier inmueble es de 2,50 metros.
Estancias
Cada pieza de la casa o el piso también tiene que respetar unas condiciones mínimas. ¿Cuáles son?
- La puerta de entrada tiene que medir, al menos, 2,03 metros de alto por 0,825 de ancho. En el resto de puertas, se debe mantener la altura, aunque la anchura mínima se reduce a 0,725 metros, o 0,625 metros para el aseo.
- La cocina no podrá ser inferior a 5 metros cuadrados y deberá contar con un conducto independiente para salida de humos a cubierta (nunca a la fachada o al patio de vecinos).
- Los pasillos no pueden ser más estrechos de 85 centímetros, una medida que debe ser más amplia en la zona del recibidor: debe tener una anchura algo superior a la del pasillo.
- Los dormitorios deben cumplir con una superficie mínima de 6 metros cuadrados, si son individuales, o 10 metros cuadrados, si son dobles.
- El salón o sala de estar también tendrá que tener 10 metros cuadrados, aunque si dispone de una cocina americana (con ambas estancias integradas), la exigencia aumenta a 14 metros cuadrados.
- El W.C. tiene que contar con una dimensión de 1,5 metros cuadrados.
- La zona de tendedero no puede quedar expuesta a la vista de los viandantes, por lo que tiene que contar con algún elemento de protección visual.
Iluminación y ventilación
En cuanto a la iluminación, el inmueble debe proporcionar luz natural durante las horas del día en todas las habitaciones, exceptuando los pasillos, el recibidor y los baños o aseos. Para ello, la superficie que ocupen los huecos de iluminación deberán representar, al menos, el 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
Por su parte, los huecos de ventilación natural deben disponer de una superficie mayor del 8% de la superficie útil de la parcela. No obstante, la ventilación de las estancias no habitables (aseos, pasillos y vestíbulos) pueden realizarse a través de ventilación directa (ventanas), conducida (rejillas) o forzada (extractores).
Dotación
Asimismo, cualquier vivienda debe reunir un equipamiento mínimo, consistente en:
- Instalación de agua fría y caliente.
- Sistema de evacuación de aguas.
- Suministro eléctrico.
- Un equipo de cocina compuesto por fregadero, hornilla y sistema de extracción de humos (la típica campana).
- Instalación para lavadora.
- Portero eléctrico o cualquier otro mecanismo que permita interactuar con el exterior.
- Instalación mínima a nivel de telecomunicaciones (teléfono, antena, internet).
Si bien todas estas pautas pueden parecerte demasiado técnicas, son más útiles de lo que crees. Imagina, por ejemplo, que quieres reconvertir un local en un apartamento: ¿has comprobado que el techo tiene esos 2,50 metros de altura exigidos, que la superficie útil alcanza los 25 metros cuadrados o qué distribución puedes realizar según las dimensiones del inmueble? Conocer estos requisitos será esencial para que tu proyecto de reforma salga adelante conforme a la ley.