¿Y cuáles son esas condiciones mínimas necesarias?
Antes de llamar a la empresa de mudanza, o antes de que nuestro amigo nos recoja con una furgoneta alquilada para que nos ayude a llevar los trastos a la nueva casa a cambio de una comida de menú, la casa a la que vamos debe cumplir unas condiciones mínimas de habitabilidad : desde la altura de los techos hasta la anchura de las puertas – siempre que no vayas al gimnasio y tu envergadura sea de Mr o Miss Olympia.En estas líneas, queremos explicarte de forma clara y práctica las cuestiones más importantes sobre las exigencias legales y la normativa vigente para obtener la cédula de habitabilidad: costes, plazos y consecuencias de no tenerla.
Y por qué no, vamos a incluir también algunos casos prácticos y un checklist para que puedas tener todo organizado.
Contexto legal CTE y LOE
Las condiciones de habitabilidad de las viviendas se parecen a la belleza de las personas, principalmente se encuentran en el interior. Tanto la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) como el Código Técnico de la Edificación (CTE) establecen estándares que garantizan la calidad técnica, acústica, ventilación, salubridad, aislamiento y accesibilidad de cualquier inmueble.
Esto significa que, además de cumplir los metros mínimos o la altura, tu vivienda debe garantizar:
- Buen aislamiento térmico: ¿Recuerdas aquello de “chiquillo, cierra la puerta que se va a escapar el gato”? Pues el gato es todo el calor y el frío que se escapa cuando tu casa no está perfectamente aislada.
- Ventilación y luz natural adecuadas: Aquí entra en juego el “abre la ventana que aquí huele a humanidad”. Y es que la ventilación y la entrada de luz natural es determinante para vivir en condiciones convenientes.
- Accesibilidad para personas con movilidad reducida: Pensar en las características de las vidas de otras personas es clave para que todos convivamos con una calidad de vida óptima.
- Seguridad en instalaciones eléctricas, de agua y gas: Ni que decir tiene que cualquier tipo de fuga puede ser una catástrofe para las personas.
Dimensiones y condiciones técnicas mínimas
Madrid, Madrid, Madrid… Ya que hablamos de nuestro país y Madrid es nuestra capital, vamos a tomarla como referencia para hablar de la normativa regional y la referencia del Plan general de Ordenación Urbana. En este caso, de Madrid.
A través de una tabla, te vamos a explicar las medidas con las que tienes que contar, y algunas observaciones aclaratorias en cuestiones específicas y que, en algunas ocasiones, pasamos por alto:
| Elemento | Medidas mínimas | Observaciones |
| Altura techos | 2,50 m | Obligatorio en todas las estancias habitables |
| Superficie mínima | Estudio: 25 m²; Vivienda normal: 38 m² | Incluye salón-comedor, cocina, dormitorio y aseo |
| Dormitorios | Individual: 6 m²; Doble: 10 m² | Cada dormitorio debe tener ventilación natural |
| Salón / sala de estar | 10 m²; si cocina americana: 14 m² | |
| Cocina | ≥ 5 m² | Con salida de humos independiente |
| Baño | ≥ 1,5 m² | Independiente, con inodoro, lavabo y ducha/bañera |
| Pasillos | ≥ 0,85 m | Recibidor algo más ancho |
| Puertas | Entrada: 2,03 × 0,825 m; resto ≥ 0,725 m | Aseo mínimo: 0,625 m |
| Ventilación | ≥ 8 % de superficie útil | Baños y pasillos pueden usar ventilación forzada |
A partir de aquí, una casa debe contar con unos servicios mínimos que, a día de hoy, son cosas que todos tenemos perfectamente interiorizados pero que, aunque parezca mentira, siguen siendo inexistentes en un gran número de viviendas.
¿Cómo te sientes cuando llegas a casa y te das un baño de espuma? Sí, contar con agua caliente y fría es una de las condiciones mínimas que una vivienda debe tener. En ese sentido, la evacuación de aguas es una función clave para una vivienda.
Más allá de esto, electricidad, cocina completa con fregadero, hornilla y campana, instalación para lavadora, telecomunicaciones y portero eléctrico o equivalente. No, no es obligatorio tener un sereno que cuide de las llaves, pero al menos, una forma de comunicarte desde la calle más allá del clásico “Manolito, sube a cenar que se te van a quedar las croquetas como piedras”.
La importancia de la accesibilidad en las viviendas y espacios comunes
Si en nuestras vidas el espacio es importante, en una zona común, mucho más. Es muy importante que empecemos a pensar en las personas con movilidad reducida o con ciertas dificultades para moverse. Y aquí, la anchura va a ser clave:
- Escaleras: Aunque nos guste el ascensor y seamos devotos de pulsar una tecla mientras nuestro vecino nos pregunta “qué tal todo”, las escaleras siguen siendo fundamentales en una casa. Estas deben cumplir la anchura mínima para personas con movilidad reducida o silla de ruedas.
- Puertas y pasillos: Del mismo modo que las escaleras deben tener las condiciones necesarias para que todos podamos usarlas, las puertas y pasillos deben disponer del ancho suficiente para que las personas con movilidad reducida o en silla de ruedas puedan moverse con comodidad.
- Instalaciones energéticas: Agua caliente, iluminación y calefacción deben ser funcionales y seguras, cumpliendo criterios de eficiencia energética según CTE.
¿Cuál es el coste de la cédula de habitabilidad?
Una expedición de la cédula tiene un rango de precio variado, por ello, te vamos a especificar en un rango entre 85 y 200 euros el coste que puede suponer obtenerla.
Y sí, el tiempo pasa tan rápido que muchas veces no nos damos ni cuenta. Pero, en el caso de la cédula de habitabilidad, debes contar con 30 días desde la inspección y entrega de documentación.
Pasos para obtener tu cédula de habitabilidad
Las cosas que se hacen paso a paso, salen mejor. En el caso de la cédula de habitabilidad, te recomendamos que sigas este proceso:
1. Contacta con un técnico competente: para esto te recomendamos que cuentes con un arquitecto o un aparejador.
2. Inspección del inmueble: medición de superficie, revisión de instalaciones, distribución y estado general.
3. Recopilación de documentación: este es ese momento burocrático que tienes que recopilar escrituras, planos, informes de instalación y certificados previos.
4. Elaboración del certificado: el técnico emite el informe cumpliendo normativa.
5. Presentación ante la autoridad competente: consulta con tu Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma correspondiente.
6. Recepción de la cédula de habitabilidad: documento oficial que acredita que la vivienda cumple con las condiciones mínimas para que cualquier persona pueda vivir dentro.
Oye, ¿y si no tengo la cédula de habitabilidad?
Para que lo entiendas mejor, un piso en venta que no disponga de cédula nunca podría escriturarse y el comprador debe asumir los costes de regularización antes de completar la operación.
En el caso de querer pasar de un local a una vivienda, recuerda que los techos deben tener un mínimo de 2,50 metros de alto y una superficie útil igual o mayor que 25 metros cuadrados.
Las viviendas antiguas deben pasar una inspección periódica mediante ITE, actualización de instalaciones y cumplimiento de normativa CTE para obtener la cédula.
Y, si es un piso nuevo, la licencia de primera ocupación es imprescindible antes de habitarlo.
Si no tienes la cédula de habitabilidad, considera lo siguiente:
- La cédula de habitabilidad es tan importante que la primera consecuencia es que no podrás contratar los servicios mínimos de luz, agua y gas.
- Además, la vivienda puede considerarse legalmente inhabitable. Es decir, que no se permitiría que ninguna persona viviera dentro de ella.
- Por último, podrías enfrentarte a sanciones administrativas y complicaciones en compraventas o alquileres.
|
Requisito |
Sí / No |
|
Superficie mínima y distribución |
|
|
Altura techos |
|
|
Puertas y pasillos accesibles |
|
|
Instalaciones básicas (agua, electricidad, calefacción) |
|
|
Cocina y baño completos |
|
|
Ventilación e iluminación adecuadas |
|
|
Documentación legal (escritura, planos) |
|
|
Certificado técnico emitido por profesional |
Sin lugar a duda, una cédula de habitabilidad es la acreditación legislativa de que una casa está en condiciones de ser habitada. No cuesta mucho, y te aseguras que tu casa está preparada para todo lo que quieras. ¿Eres joven y te has mudado con tus amigos? A pasártelo en grande. ¿Tienes familia y queréis tranquilidad? La seguridad de una casa acondicionada, es determinante.
Por último, recuerda que no lo mismo la Cédula de habitabilidad que la Licencia de primera ocupación, ya que éste último es un documento adicional para viviendas de obra nueva. En nuestro artículo "diferencias entre Cédula de habitabilidad y Licencia de primera ocupación" te explicamos todo.
