¿Qué debes saber sobre la subrogación de hipoteca?
La subrogación de una hipoteca es un proceso en el cual el titular del préstamo hipotecario es reemplazado, manteniendo las condiciones originales del contrato. Este proceso es habitual cuando se adquiere una vivienda que ya está hipotecada, y el comprador asume el préstamo existente, evitando los costos de formalizar una nueva hipoteca. Esta operación puede resultar beneficiosa en ciertos casos, pero también conlleva gastos que es necesario evaluar detenidamente antes de tomar una decisión.
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
La subrogación es una modificación del contrato hipotecario, en la que se cambia uno de los sujetos del préstamo, ya sea el deudor (quien tiene la hipoteca) o el acreedor (la entidad financiera). Existen dos tipos principales de subrogación:1. Subrogación de Deudor: Aquí se cambia la persona que paga la hipoteca. Esto suele suceder cuando se compra una vivienda con una hipoteca ya existente, asumiendo el comprador las condiciones del préstamo.
2. Subrogación de Acreedor: Se cambia la entidad financiera responsable del préstamo. Esto ocurre cuando se decide transferir la hipoteca a otro banco que ofrece mejores condiciones.
Ambas situaciones tienen sus particularidades, pero el objetivo es el mismo: modificar alguna de las partes del contrato sin necesidad de renegociar todo el préstamo desde cero.
¿Cuándo conviene subrogar una hipoteca?
Subrogar una hipoteca puede ser una buena opción si las condiciones del préstamo existente son favorables, como un interés bajo o cuotas mensuales manejables. También es recomendable si los gastos de formalizar una nueva hipoteca (como el notario, las comisiones, impuestos y registro) son superiores a los costos de subrogación.Sin embargo, hay situaciones en las que no es conveniente:
• Dispones de efectivo: Si tienes el dinero suficiente para comprar la vivienda al contado, puede ser más rentable liquidar la hipoteca actual.
• La hipoteca tiene condiciones desfavorables: Si las cuotas o el tipo de interés no son competitivos, quizás sea mejor contratar una nueva hipoteca que renegociar la existente.
Gastos asociados a la subrogación de hipoteca
Aunque subrogar una hipoteca puede ser menos costoso que contratar una nueva, no está exento de gastos que debes tener en cuenta:
• Tasación: Si la última tasación de la vivienda es de más de seis meses, deberás hacer una nueva y asumir el costo.
• Notaría: Los gastos notariales serán más bajos que los de formalizar una hipoteca nueva.
• Registro de la Propiedad: Al igual que con la notaría, los costos aquí serán menores que al registrar una nueva hipoteca.
• Gestoría: No habrá ahorro significativo en este punto, ya que el costo de la gestoría se mantiene.
En cuanto a impuestos, si bien no tendrás que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) relacionado con la hipoteca, sí tendrás que asumir este impuesto en la compra-venta. Otros impuestos, como el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, tampoco verán reducciones.
• Tasación: Si la última tasación de la vivienda es de más de seis meses, deberás hacer una nueva y asumir el costo.
• Notaría: Los gastos notariales serán más bajos que los de formalizar una hipoteca nueva.
• Registro de la Propiedad: Al igual que con la notaría, los costos aquí serán menores que al registrar una nueva hipoteca.
• Gestoría: No habrá ahorro significativo en este punto, ya que el costo de la gestoría se mantiene.
En cuanto a impuestos, si bien no tendrás que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) relacionado con la hipoteca, sí tendrás que asumir este impuesto en la compra-venta. Otros impuestos, como el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, tampoco verán reducciones.
Pasos para subrogar una hipoteca
Si decides proceder con una subrogación de hipoteca, estos son los pasos que debes seguir:
1. Busca ofertas en bancos: Investiga las ofertas disponibles en distintas entidades financieras.
2. Estudio de solvencia: La nueva entidad revisará tu perfil financiero para ver si puedes asumir la hipoteca. Si es viable, te entregarán una oferta vinculante.
3. Respuesta de tu banco actual: El banco actual tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta. Si lo hacen, mantendrás tu hipoteca con ellos. Si no lo hacen, podrás transferir tu hipoteca a la nueva entidad.
4. Formalización: Si te trasladas a otro banco, la nueva entidad pagará el saldo pendiente de tu hipoteca actual, incluidos intereses y comisiones, y se formalizará el cambio ante notario.
1. Busca ofertas en bancos: Investiga las ofertas disponibles en distintas entidades financieras.
2. Estudio de solvencia: La nueva entidad revisará tu perfil financiero para ver si puedes asumir la hipoteca. Si es viable, te entregarán una oferta vinculante.
3. Respuesta de tu banco actual: El banco actual tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta. Si lo hacen, mantendrás tu hipoteca con ellos. Si no lo hacen, podrás transferir tu hipoteca a la nueva entidad.
4. Formalización: Si te trasladas a otro banco, la nueva entidad pagará el saldo pendiente de tu hipoteca actual, incluidos intereses y comisiones, y se formalizará el cambio ante notario.
Documentación necesaria
Para completar la subrogación, deberás presentar varios documentos, entre los que se incluyen:
• Fotocopia del DNI.
• Nóminas y contrato de trabajo (si eres empleado).
• Declaración de la renta y últimos recibos de la hipoteca actual.
• Escritura de la hipoteca.
• Para autónomos: alta en autónomos y declaraciones de IVA e IRPF.
Subrogar una hipoteca entre particulares puede ser una forma efectiva de ahorrar en gastos hipotecarios, pero es fundamental evaluar las condiciones y los costos asociados antes de tomar una decisión.
• Fotocopia del DNI.
• Nóminas y contrato de trabajo (si eres empleado).
• Declaración de la renta y últimos recibos de la hipoteca actual.
• Escritura de la hipoteca.
• Para autónomos: alta en autónomos y declaraciones de IVA e IRPF.
Subrogar una hipoteca entre particulares puede ser una forma efectiva de ahorrar en gastos hipotecarios, pero es fundamental evaluar las condiciones y los costos asociados antes de tomar una decisión.