El contrato de arras es una de esas cosas imprescindibles antes de comprar una casa. Es la mejor forma de confirmar la compra de la vivienda y de concretar los términos en los que se cerrará la operación.
Eso sí, hay más de un tipo de arras y no todos funcionan igual. Conocer las diferencias te ayudará a elegir el mejor para tu caso.
Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es un documento legal que confirma el compromiso de comprar o vender una vivienda y las arras son el dinero que se entrega al firmar el contrato como garantía de ese compromiso.
Es habitual confundir las arras con el contrato de reserva, aunque en realidad son diferentes. El primero va antes y, como su propio nombre indica, sirve para que el comprador guarde la vivienda.
El contrato de arras va más allá y entre sus cláusulas incluye tanto el precio como la forma de pago y el plazo para cerrar la operación. En otras palabras, es un esquema de lo que después será el contrato de compraventa.
Estas arras también incluyen las penalizaciones en caso de que una de las partes no cumpla lo pactado. Ahí es donde aparecen los diferentes tipos de arras.
El contrato de arras es un documento legal que confirma el compromiso de comprar o vender una vivienda.
Las arras penitenciales
También se conocen como arras de desistimiento, ya que permiten al comprador y al vendedor echarse atrás libremente. En otras palabras, no comprar o vender la casa a cambio de abonar una cantidad previamente pactada.
Las arras penitenciales incluyen la “penitencia” que deberá pagar cada una de las partes si desiste de la compra.
El artículo 1454 del Código Civil establece la indemnización a pagar. Así, el comprador perderá la señal que dejó, que suele ser un 10% del precio de la casa.
Por su parte, si el vendedor es quien da marcha atrás, tendrá que pagar el doble de la cantidad que adelantó el comprador.
Así es como se compensa tanto al comprador como al vendedor y se crean incentivos para que los dos respeten el acuerdo de compraventa.
Este es el tipo de arras más habitual. Como comprador, te da la oportunidad de no comprar la casa si, por ejemplo, tienes problemas para conseguir una hipoteca adecuada.
Las arras de desistimiento es el tipo de arras más habitual y permiten al comprador y al vendedor echarse atrás libremente
Las arras confirmatorias
Este tipo de arras son menos habituales, aunque son las que se aplican por defecto si en el contrato de arras no se especifica el uso de otras diferentes.
Como su propio nombre indica, confirman el compromiso de comprar o vender la casa. Para ello, se entrega un dinero como anticipo del precio final de la vivienda. Es decir, que ese dinero se restará al coste de la vivienda, ya que es un primer pago por la casa.
Las arras confirmatorias no establecen de forma clara la indemnización si una de las partes se echa atrás. En caso de que esto suceda, se podría aplicar el artículo 1124 del Código Civil, según el cual la parte perjudicada podrá escoger entre el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños y perjuicios.
Dicho de otra manera, se puede exigir a la otra parte que compre o venda la casa, aunque no quiera o, en su defecto, una indemnización. Eso sí, como en el contrato no se estipula la indemnización, es habitual que haya que terminar poniendo una demanda para establecerla.
Las arras confirmatorias confirman el compromiso de comprar o vender la casa
Las arras penales
Por último, las arras penales no suponen un anticipo del precio de compra de la casa. En este caso estaríamos ante un dinero que se entrega como garantía de la compraventa y servirá de indemnización si se incumple el contrato.
Este tipo de arras se equipara a las obligaciones con cláusula penal reguladas en el artículo 1152 del Código Civil, de ahí su nombre.
Con unas arras penales, el comprador perderá la cantidad que entrega a la firma del contrato, mientras que el vendedor se compromete a devolverla y sumar normalmente una cantidad adicional.
Además, como las arras penales no prevén desistir del contrato, las dos partes podrán exigir su cumplimiento. Para que lo entiendas mejor, si por lo que sea no quieres comprar el piso, perderás sí o sí el dinero que hayas entregado y el comprador podrá pedir igualmente que compres la casa por vía judicial.
Al final, el contrato de arras es una garantía, pero es importante escoger el tipo de arras que mejor se adapte a tus circunstancias. En este sentido, las arras penitenciales son las más habituales porque son las más claras en cuanto a la indemnización y las más fáciles de resolver.
Como comprador, te da la opción de no cerrar la adquisición de la vivienda si, por ejemplo, no encuentras hipoteca o das con una casa más adecuada o a mejor precio. Eso sí, a cambio de perder el dinero que adelantaste como señal.
