¿Te acuerdas cuando tu madre te decía algo que, por mucho que buscaras, no encontrabas una respuesta a la altura de las circunstancias? Pues el valor catastral funciona más o menos igual. ¿Por qué? Porque su función principal es realizar una tasación objetiva de los bienes inmuebles. Y eso, es un dato que le hace irrebatible: la tasación objetiva.
No, no te creas que eso se calcula a dedo, aquí hay tres cosas, entre otras muchas, que tenemos que tener en cuenta: el valor del suelo en el que se ubica la vivienda, la superficie que ocupa y el valor de la construcción.
Además del valor catastral, está el valor de referencia y el valor de mercado
Antes de seguir, tenemos que entender que el valor catastral es uno de los indicadores que marcan el precio de un inmueble, pero muy ligados a él, se encuentran el valor de referencia y el valor de mercado.
¡Sin duda, en esto de las casas hay que tener mucho valor!
El valor de referencia utiliza los precios medios de compraventas reales y, el valor de mercado, es justo eso, los precios marcados por la propia oferta y la demanda.
Comparativa entre valor catastral, valor de referencia y valor de mercado
Dicen que tres son multitud, pero en este caso, cada uno hace una función importante en determinadas situaciones:
| Concepto | Qué es | Para qué se utiliza | Impacto fiscal |
| Valor catastral | Valor asignado por el Catastro teniendo en cuenta características del inmueble (ubicación, antigüedad, uso, etc.). | Se emplea para el cálculo de impuestos locales como el IBI, plusvalía municipal y otros tributos municipales. | Suele ser el valor más bajo de los tres. Un valor catastral más alto incrementa el IBI y otros impuestos municipales. |
| Valor de referencia | Valor fijado por la Dirección General del Catastro utilizando precios medios de compraventas reales. | Se usa como base imponible mínima para impuestos estatales relacionados con transmisiones: ITP, AJD e ISD (herencias y donaciones). | Si el valor declarado en una operación es menor que el valor de referencia, Hacienda puede exigir tributar por el valor de referencia. |
| Valor de mercado | Precio real al que un inmueble podría venderse en condiciones normales, determinado por oferta y demanda. | Se utiliza en tasaciones, valoraciones inmobiliarias, compraventas reales y negociación entre particulares o entidades. | No se usa directamente como base fiscal, pero puede influir en revisiones, tasaciones, financiación y discrepancias con Hacienda si se declara un valor inusualmente bajo. |
Pero, ¿de dónde sale esto del valor catastral?
Si tenemos que empezar a hablar del catastro, vamos a hacerlo desde nuestro país y su estructura de gobierno. Dentro de la presidencia, tenemos una cartera de ministerios y, entre ellos, se encuentra el Ministerio de Hacienda y Función Pública.
Directamente de ellos, a través de la Dirección General del Catastro, cuelga la Oficina del Valor Catastral.
Este organismo es el que se encarga de regular la Ley del Catastro Inmobiliario y, también, en este organismo, están registrados todos los bienes inmuebles en territorio nacional. Ya sean rústicos, urbanos o de características especiales.
Ellos son los que se encargan de calcular el valor de cada bien y, además, de establecer y mantener el valor catastral de los inmuebles.
En este punto, no podemos pasar por alto uno de esos indicadores que nos sirven como referencia. ¿Sabes cuál puede ser? Aquí van unas pistas: empieza por “I”, continúa por “B” y…. ¡Sí, es el famoso IBI!
A partir de ahora, tienes que tener este dato muy en cuenta porque va a estar muy presente.
Cómo consultar el valor catastral de una vivienda
Consultar tus dudas catastrales es muy sencillo, tanto, que la Oficina del Catastro pone a tu disposición varias formas de hacerlo. Si eres de las personas que necesitan un plan A, B y C, aquí te mostramos diferentes opciones para conocer la información que buscas:
| Plan / Acceso | Descripción | Cómo / Recursos | Tipo de información disponible |
| Plan A | Consultar el recibo del IBI. | Recibo del IBI que llega al domicilio. | Valor catastral del inmueble. |
| Plan B | Acudir a la Oficina del Catastro para consultar el valor catastral. | Presencial en la oficina; varias formas de consulta disponibles. | Valor catastral completo del inmueble, registro de bienes inmuebles. |
| Plan C | Consultar sin moverte de casa. | Sede Electrónica del Catastro (información pública). | Datos básicos: localización, referencia catastral, superficie, uso o destino, antigüedad. |
| Plan D | Acceder a información privada del inmueble online. | Sede Electrónica del Catastro con identificación (certificado digital X509 o Cl@ve). | Datos protegidos: titulares, valor catastral desglosado (suelo, construcción), identificación completa de propietarios. |
| Requisitos para acceso autorizado | Ser titular catastral o persona/autorizada. | Certificado digital tipo X509 para acceder a inmuebles a nombre del propietario. | Valor catastral completo, datos de titularidad, y cualquier información asociada al inmueble. |
| Acceso sin certificado | Consultar datos básicos de cualquier inmueble. | Usando referencia catastral o dirección en la Sede Electrónica. | Superficie, uso, destino, antigüedad, referencia catastral; sin datos de titulares. |
Otras formas de conocer el valor catastral de una vivienda: Puntos de Información Catastral
¿Te acuerdas que te hemos hablado de un “Plan E”? Sabemos que es muy difícil que tengas un recibo del IBI a mano y, podemos entender que prefieres consultarlo de una manera más cómoda. Calma, que en estos casos también tienes otras maneras de consultar el valor catastral de tu vivienda.
Si prefieres una consulta más presencial o personalizada, el Catastro pone a tu disposición los Puntos de Información Catastral. Allí podrás acceder a la información protegida de los inmuebles de tu propiedad y, además, solicitar certificados telemáticos para cualquier gestión administrativa que necesites.
¿Tienes el Google Maps a mano? Pon en destino “Puntos de información Catastral” y, una vez allí y después de completar la solicitud, podrás acceder a la información protegida de los inmuebles de tu propiedad.
Antes de que te vayas a la ciudad de al lado o te cruces medio país, lo mejor es que consultes el mapa interactivo de Oficinas del Catastro (enlace catastro-virtual.es) para encontrar la más cercana.
Además, algunos ayuntamientos y diputaciones provinciales cuentan con centros donde se pueden realizar todos los trámites relacionados con el Catastro, lo que facilita aún más la gestión sin tener que viajar lejos.
Por último, si prefieres un contacto directo, existe la Línea Directa del Catastro, un servicio telefónico que te permitirá realizar consultas o gestionar trámites de manera rápida y sencilla.
Cómo se calcula el valor catastral de una vivienda
Llegamos a la parte en la que explicamos cómo se calcula el valor catastral. Saca el lápiz, papel y calculadora, porque nos vamos a poner a hacer unas multiplicaciones.
¿Qué factores vamos a tener en cuenta? De los valores que hemos comentado con anterioridad, vamos a partir de dos: el valor del suelo y el valor de la construcción.
Para calcular el valor del suelo, multiplicamos la superficie del suelo por el valor básico del mismo, y ese resultado lo multiplicamos por coeficientes correctores.
No somos adivinos, pero intuimos que quieres saber cuáles son los coeficientes correctores de los que hablamos. ¡Aquí van algunos de ellos!
- Localización
- Uso (residencial, comercial…)
- Antigüedad del planeamiento urbanístico
- Profundidad de la parcela
- Forma y tamaño
- Situación urbanística.
Ahora, tomamos como referencia el otro valor, el de la construcción. Aquí, aplicamos la fórmula: superficie construida por coste de producción, y el resultado, lo multiplicamos por coeficientes. En este caso son:
- Antigüedad del edificio (depreciación)
- Estado de conservación
- Calidad de los materiales
- Uso del inmueble
- Mejoras (ascensor, piscina, garaje, etc.)
Si eres una persona muy inquieta y con grandes capacidades para leer textos burocráticos, te dejamos un enlace para que eches un vistazo a la Ley del catastro Inmobiliario.
En dicha normativa, nos explican cómo calcular el valor exacto de un bien.
El valor catastral es, sin duda, una buena referencia a la hora de considerar la compra de una vivienda. Aunque, como hemos comentado anteriormente, este valor suele ser inferior al del precio de mercado debido, entre otros motivos, a que el catastro se revisa cada diez años.
Y es que, si el tiempo se mueve rápido, el valor de un inmueble, también. ¡Así que ponte manos a la obra y a calcular!
¿Alguien ha dicho localización?
En el apartado anterior hemos visto que la localización es un factor relevante para el Catastro. Por ello, dependiendo de tu municipio, el valor catastral puede verse modificado de una manera o de otra.
¿Cómo se actualiza el valor catastral?
El valor catastral no solo cambia cuando se realiza una nueva ponencia de valores, también lo hace a través de mecanismos como la actualización mediante coeficientes estatales.
En este caso, el Gobierno puede aprobar coeficientes de actualización que se aplican sobre los valores catastrales existentes. Estos coeficientes, que son los que ya hemos introducido en el apartado anterior, sirven para ajustar los valores de municipios cuya valoración está desfasada.
Además, se encuentra la revisión colectiva de carácter general, que es la actualización más profunda y que el Catastro lo revisa en todos los inmuebles teniendo en cuenta el precio de mercado, la antigüedad de las edificaciones, las reformas urbanísticas y cambios de planteamiento.
En tercer lugar, se encuentran las regularizaciones y comprobaciones individualizadas, que se usan cuando un inmueble tiene características no declaradas, existe un error en la información catastral o hay discrepancias detectadas por inspección.
La siguiente forma de actualizarse es a través de vinculaciones a cambios urbanísticos; en este caso, si el plan urbanístico de la zona cambia, el valor catastral se debe ajustar.
En último lugar, vamos a colocar los procedimientos de valoración por alteraciones físicas, que actúa en una modificación del inmueble y que también puede producir modificaciones en el valor catastral.
Pero, ¿para qué me sirve esto del valor catastral?
Esta pregunta es la típica que nos hacemos después de habernos empapado de una materia nueva. Y sí, en este caso, la respuesta es muy completa. Te vamos a enumerar todas las situaciones en las que el valor catastral te va a jugar una buena pasada:
| Impuesto | Situación en la que aplica | ¿Cómo influye el valor catastral? |
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Pago anual al ayuntamiento. | Base principal del cálculo: a mayor valor catastral, mayor IBI. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Transmisión del inmueble: venta, herencia o donación. | El valor catastral del suelo determina parte del impuesto. |
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Compra de vivienda de segunda mano. | Se usa para comprobar si el valor declarado coincide con el de mercado (aunque hoy prima el valor de referencia). |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Constitución de hipotecas y otros actos documentados. | Puede emplearse como valor de contraste por la administración. |
| IRPF | Inmuebles no alquilados. | Se imputa una renta presunta sobre el valor catastral que incrementa la base. |
| Impuesto sobre el Patrimonio | Declaración patrimonial anual. | El inmueble se valora por el mayor entre: valor catastral, valor de adquisición o valor fijado por Hacienda. |
¿Y qué pasa si no estoy de acuerdo con el valor catastral?
Si hablamos de dar una valoración objetiva, puede haber casos en los que el receptor de esa tasación puede estar en desacuerdo.
- Lo primero que te vamos a aconsejar, es que antes de reclamar, compares el valor de tu propiedad con el de otras similares en el mismo municipio. Esto, te va a ayudar a argumentar tu caso con datos objetivos.
- Si, aún así, sigues pensando que la tasación no es correcta, te invitamos a consultar los detalles de la valoración en la Sede Electrónica del Catastro o en tu oficina municipal.
- Allí, puedes comprobarlo todo: superficie, antigüedad, características del inmueble y uso declarado.
- En segundo lugar, presenta un recurso administrativo ante la Gerencia del Catastro. Ahí tienes dos vías:
- Revisión catastral (art. 32 Ley del Catastro Inmobiliario): para impugnar el valor directamente.
- Reclamación económico-administrativa: si el recurso inicial no es satisfactorio.
- A partir de aquí, nos metemos en tiempos: normalmente tienes cuatro meses desde la notificación del valor catastral para presentar un recurso. Sí, sí, son cuatro meses pero ya sabes que el tiempo pasa volando.
- Para tramitar la reclamación, necesitas escrituras, planos, tasaciones y los informes que justifiquen tu reclamación.
- De cara a la resolución, la Gerencia del Catastro revisará tu caso y podrá modificar el valor catastral y considera que tu reclamación es válida.
En resumen, el Catastro tiene la precisión de un indicador objetivo, y una relevancia mayúscula en el valor de cualquier bien inmuebles.
