Cómo comprobar si una vivienda tiene cargas pendientes

Imagínate comprar una casa y descubrir que tiene una hipoteca pendiente que no conocías, que el IBI está sin pagar o que hay una enorme deuda con la comunidad de propietarios. Es algo que puede pasar si no haces bien tus deberes como comprador.

La forma de evitarlo es comprobar si la vivienda tiene cargas pendientes. Te explicamos cómo hacerlo.

¿Qué significa que una vivienda tenga cargas?

Cuando se dice que una vivienda “tiene cargas”, se hace referencia a que sobre ella pesan ciertas obligaciones económicas o legales. En cambio, una vivienda libre de cargas es aquella sobre la que no recae ninguna deuda ni derecho que limite su uso o propiedad.

Estas obligaciones pueden ser muy diversas: desde una hipoteca pendiente de cancelar hasta deudas con la comunidad de propietarios, tributos sin abonar o derechos reales como el usufructo o una servidumbre.

Adquirir una vivienda libre de cargas significa tener la seguridad de que no existen condicionantes ocultos que puedan afectar a su valor, su uso o los costes asociados a la compra. Y es que, dependiendo del caso, el nuevo propietario puede tener que responder ante esas obligaciones.

Desde UCI te acompañamos en la verificación documental del inmueble, asegurando una compra informada y sin sorpresas. Nuestros expertos están disponibles para ayudarte a interpretar los documentos clave antes de firmar.

Tipos de cargas: hipotecarias, fiscales y de comunidad

Uno de los tipos de cargas más frecuentes es la hipoteca.

Muchas personas venden su vivienda antes de haber terminado de pagarla. En estos casos, la hipoteca debe cancelarse antes o al mismo tiempo que se formaliza la compraventa.

Si estás considerando solicitar financiación, conviene entender bien cómo se calcula una hipoteca para tener una idea clara del esfuerzo económico que implicaría.

Otra carga habitual es la derivada de impuestos impagados, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o IIVTNU) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en función de la operación previa.

Estos tributos, si no están al día, pueden suponer un coste inesperado para el nuevo propietario.

También es importante revisar si existen deudas con la comunidad de propietarios. Estas incluyen tanto las cuotas ordinarias como las derramas extraordinarias. De hecho, este tipo de deuda puede transmitirse con la vivienda y ser asumida por el nuevo comprador si no se gestiona correctamente.

Consecuencias de comprar un inmueble con cargas

Aunque legalmente es posible adquirir una vivienda con cargas, conviene tener claro que esas cargas no desaparecen con el cambio de titular. En muchos casos, el nuevo propietario debe asumirlas, lo que puede alterar de forma significativa el coste real de la operación.

Antes de firmar cualquier compromiso, como un contrato de arras, es fundamental solicitar y revisar documentos que permitan identificar estas cargas.

En UCI podemos ayudarte a negociar con el vendedor o valorar alternativas hipotecarias si el inmueble presenta cargas asumibles.

Entre las posibles consecuencias de comprar un inmueble con cargas destacan las siguientes:

• Hipoteca pendiente. Si no se cancela correctamente, la vivienda seguirá figurando como garantía de la hipoteca anterior y, si no se paga, podría ejecutarse la hipoteca.

• Deudas con suministros. Aunque los contratos de suministros no se transmiten con el inmueble, sí pueden generar incidencias a la hora de contratar nuevos servicios. En algunos casos, será necesario regularizar los pagos anteriores.

• Deudas con la comunidad. El nuevo propietario debe asumir las cuotas impagadas del año en curso y de los tres anteriores, según la Ley de Propiedad Horizontal.

• Cargas fiscales. Si hay tributos asociados a la propiedad y no están saldados, el adquirente puede verse obligado a responder subsidiariamente, tal como establece la Ley General Tributaria.

Cómo saber si una vivienda tiene cargas o deudas

Averiguar si un inmueble tiene cargas pendientes es relativamente sencillo si se sabe dónde mirar. La documentación necesaria está disponible para cualquier comprador interesado y se puede obtener con facilidad si se conocen los pasos.

Solicitud de la nota simple en el Registro de la Propiedad

El documento más importante para identificar las cargas registrales es la nota simple, que se solicita en el Registro de la Propiedad o a través de la página web del Colegio de Registradores.

Este documento ofrece información clave:

• Quién figura como titular del inmueble

• Si existe alguna hipoteca, embargo, usufructo o servidumbre

• Si hay anotaciones fiscales o afecciones administrativas

La nota simple permite contrastar la información facilitada por el vendedor con la situación real del inmueble desde el punto de vista registral.

Certificado de deuda con la comunidad de vecinos

Para saber si el propietario está al corriente de sus obligaciones con la comunidad, es recomendable solicitar un certificado de deuda expedido por el presidente de la comunidad o por el administrador de fincas.

En ese documento debe constar si existen cuotas o derramas pendientes. Si se detecta alguna deuda, puede pactarse su cancelación antes de la firma o incluir una retención del importe correspondiente en el acto notarial.

Comprobar recibos de luz, agua y suministros

Aunque las deudas de suministros no recaen directamente sobre la vivienda, pueden suponer un inconveniente si están impagadas. Para evitar problemas, es aconsejable solicitar al vendedor los últimos justificantes de pago de luz, agua, gas o cualquier otro servicio contratado.

Respecto al IBI, además del último recibo, es recomendable consultar en el Ayuntamiento del municipio si hay importes pendientes. Si se detecta alguna deuda, debe resolverse antes de la firma. En ocasiones, se opta por realizar una retención en notaría para garantizar su abono.

Qué hacer si una vivienda tiene cargas

Descubrir que una vivienda tiene cargas no significa necesariamente que haya que renunciar a la operación, pero sí es fundamental actuar con cautela. Existen diferentes opciones según el tipo y la magnitud de la carga. Veámoslas…

Negociar la cancelación previa con el vendedor

Una práctica habitual es pactar que el vendedor asuma la cancelación de las cargas antes de la compraventa. Esto puede hacerse mediante el abono directo de la deuda o bien mediante una retención del importe correspondiente en notaría, que será destinada a su liquidación.

Este tipo de acuerdos debe reflejarse por escrito en la escritura pública y, si es posible, también en el contrato de arras.

Cómo formalizar la compra con cargas asumidas

En algunos casos, el comprador puede aceptar adquirir la vivienda con ciertas cargas, especialmente si estas ya están contempladas en el precio. En tal situación, es imprescindible que la escritura recoja con detalle cuáles son esas cargas y quién se responsabiliza de ellas.

Esta opción puede ser válida, por ejemplo, cuando la carga consiste en una pequeña deuda que el comprador está dispuesto a asumir a cambio de una rebaja en el precio de compraventa.

Cuándo conviene descartar la operación

Si las cargas son de gran cuantía, si existe riesgo jurídico o si el vendedor no ofrece colaboración para resolver la situación, lo más prudente puede ser renunciar a la operación.

Comprar una vivienda es una decisión importante y debe hacerse con plena información y seguridad. En caso de dudas, siempre es preferible pedir ayuda a profesionales que puedan revisar la documentación y detectar posibles riesgos.

En conclusión, antes de comprometerse con la compra de una vivienda, conviene asegurarse de que está libre de cargas y deudas. Comprobar la nota simple, el estado de los pagos comunitarios y los tributos asociados es una parte esencial del proceso.

Si estás en ese punto, valorar con calma cada paso puede ayudarte a tomar una mejor decisión. Y si además estás explorando opciones de financiación, existen soluciones específicas pensadas para distintos perfiles de comprador y tipos de vivienda, desde reformas hasta obra nueva o segundas residencias, con alternativas como hipotecas fijas, mixtas o variables, adaptadas a cada necesidad.