A diferencia de otros países, en Alemania, al comprar un inmueble o adquirir una propiedad en general, no se contrata una sola hipoteca. En su lugar, debemos distinguir entre la "carga territorial" (Grundschuld) y la "hipoteca" (Hypothek). Ambas representan cargas sobre las propiedades, pero presentan algunas diferencias.
¿Qué es un cargo territorial (Grundschuld)?
El gravamen más significativo es la "Grava de Tierras" (Grundschuld), que grava la propiedad y no está vinculada a un préstamo específico, garantizando una deuda u otra obligación financiera. Esta hipoteca se inscribe en el registro de la propiedad y se considera un derecho independiente, independientemente de la cantidad adeudada o de la obligación. En caso de impago, el acreedor tiene la opción de ejecutar la Grava de Tierras (Grundschuld) y asegurar el pago vendiendo la propiedad sin iniciar un proceso de ejecución hipotecaria.
Características especiales de la carga territorial
Una característica única de esta hipoteca, existente únicamente en Alemania y no en otros países como España, es que puede emitirse por una cantidad superior a la deuda u obligación que garantiza. Por ejemplo, si se adquiere una propiedad con una carga territorial de 100.000 euros y el préstamo hipotecario es de 75.000 euros, el propietario tiene derecho a la totalidad del importe (100.000 euros). Esto permite garantizar deudas adicionales sin modificar la inscripción en el registro de la propiedad. Además, debe mencionarse el orden de prelación de esta carga. En el registro de la propiedad, las cargas se inscriben en un orden específico, dándoles prioridad en caso de ejecución según su posición.
Diferencias entre los tipos de hipotecas
Como se mencionó anteriormente, existen diferencias entre la carga territorial (Grundschuld) y la hipoteca que conviene explicar:
• Naturaleza : La carga territorial es un derecho real independiente y separado, sin conexión directa con la deuda u obligación, como se explicó anteriormente. La hipoteca, en cambio, es una garantía real directamente vinculada a la deuda. En caso de incumplimiento, el acreedor debe iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para vender la propiedad y recuperar su dinero.
• Ejecución hipotecaria : Como era de esperar, el proceso de ejecución hipotecaria es más rápido y sencillo con la carga territorial, ya que solo es necesario ejecutar el gravamen para vender la propiedad y liquidar las deudas. En el caso de una hipoteca, se requiere la ejecución hipotecaria, que generalmente lleva más tiempo y conlleva más complicaciones.
• Importe económico : La Carga Terrestre puede emitirse por un importe superior a la deuda real, mientras que la Hipoteca está limitada directamente a la deuda y no puede excederla.
• Prioridad : En Alemania, una hipoteca suele tener mayor prioridad que una carga territorial.
Solicitar una hipoteca en Alemania
Cuando alguien solicita una hipoteca para comprar una propiedad en Alemania, suele firmar una "Grava de Terreno" con las características que se indican. Este tipo de deuda tiene una variante llamada "Grava de Terreno con Garantía", donde el importe monetario se limita al importe del préstamo. Ambos tipos de deuda deben inscribirse en el registro de la propiedad y no requieren la firma de un contrato de préstamo específico al momento de la adquisición de la propiedad.
Además de estas hipotecas, es posible suscribir otros acuerdos relacionados con la financiación de la adquisición de la propiedad, como contratos de préstamo hipotecario o contratos de garantía. Estos acuerdos establecen el tipo de interés, la duración y las condiciones de pago.
Apoyo de un asesor
Como es evidente, la adquisición de propiedades en Alemania difiere de la de otros países como España. Por lo tanto, quien desee comprar una casa en este país y no esté familiarizado con la normativa inmobiliaria debe seguir ciertas recomendaciones para evitar posibles inconvenientes. La primera y más importante es confiar en expertos. Es recomendable trabajar con un agente inmobiliario con amplia experiencia en el mercado alemán. No solo le ayudará a encontrar la mejor propiedad, sino que también le asistirá en la negociación del precio y en la gestión de los diversos trámites relacionados con la compra. En este punto, también es recomendable buscar asesoramiento legal antes de firmar un contrato para garantizar una protección adecuada durante la transacción.
Por supuesto, también hay recomendaciones comunes como comprobar la asequibilidad, verificar que la propiedad esté libre de cargas, atender a las propias necesidades (ubicación, distribución, servicios cercanos, etc.), visitar varias propiedades en la misma zona, etc.
