Resumen
¿Qué significa cancelar una hipoteca?
Del mismo modo que hay días que se nos hacen cuesta arriba, hay otros que pasan a nuestra cabeza por la felicidad que irradian; y sí, uno de ellos es el de la cancelación de hipoteca. ¡Por fin!Eso sí, aquí hay una confusión muy habitual, pensar que terminar de pagar la hipoteca significa que la hipoteca desaparece automáticamente, como cuando terminamos de pagar un sillón a plazos y cuando nos llega la última cuota, nos olvidamos.
Pero no, no mezclemos churras con merinas.
Tenemos que diferenciar dos cosas. Por un lado, lo que consideramos la liquidación de deuda con el banco. Por otro, cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Hasta que no haces ese trámite, la vivienda seguirá apareciendo como hipotecada registralmente. Y eso, puede darte problemas si quieres vender, heredar o pedir una nueva financiación.
Por eso, cancelar una hipoteca tiene dos pasos:
- Pagar por completa el préstamo hipotecario (algo nada despreciable).
- Realizar la cancelación registral de la hipoteca.
Desglose y tabla de gastos por cancelar una hipoteca registralmente
| Concepto | ¿Es obligatorio? | Coste aproximado |
| Certificado de deuda cero | Sí | Gratis |
| Notaría | Sí | Desde 90€ |
| Registro de la propiedad | Sí | Desde 24€ |
| Gestoría | No | 150€ - 400€ |
| Comisión por cancelación anticipada | Depende de la hipoteca | Variable |
En términos de gastos, vamos a hacer un recuento de los gastos más habituales a la cancelación de una hipoteca. Esos con los que te vas a topar sí o sí:
Como te decíamos antes, el coste total suele estar entre los 400-1000€ dependiendo de si delegas todos los trámites.
Eso sí, si te lanzas y decides hacerlo por tu cuenta, el importe se reduce bastante.
El certificado de deuda cero
¡Ay, el ansiado documento! Una vez hayas pagado la hipoteca, el banco debe emitir el llamado certificado de deuda cero. Un documento que acredita que ya no debes nada y que resulta imprescindible para la cancelación registral.Además, el banco no te cobra por emitirlo.
Una vez lo tengas, el proceso sigue estos pasos:
- El banco envía un apoderado a la notaría para firmar la escritura de cancelación.
- Obtienes la escritura notarial de cancelación (coste desde 90 €).
- Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad (coste desde 24€).
- La vivienda queda registralmente libre de cargas.
Después, tienes que llevarla al Registro de la Propiedad para eliminar oficialmente la carga.
Si quieres entender mejor cómo funciona todo el proceso, aquí puedes ampliar información sobre el levantamiento hipotecario.
Gastos por cancelar una hipoteca
Gastos notariales: cuánto cobra el notario
La cancelación de una hipoteca debe formalizarse mediante escritura pública. Traducido al castellano: necesitas pasar por notaría.El precio está regulado por ley, así que no depende de “lo caro” que sea el notario. Aunque puede variar ligeramente según el importe de la hipoteca y el número de folios de la escritura, el coste mínimo suele rondar los 90€.
Gastos del Registro de la Propiedad.
¿Ya has firmado en notaría? Pues ahora te toca subir el siguiente escalón: registrar la cancelación. Este paso sirve para que la vivienda aparezca oficialmente libre de cargas.Y, aunque mucha gente lo deja para más tarde, hacerlo cuanto antes suele evitar problemas futuros. Sobre todo, si quieres vender la casa o utilizarla como garantía en otra operación.
Los aranceles registrales también están regulados por ley y suelen partir de unos 24€.
Gastos de gestoría: ¿merece la pena contratar una?
En este punto empezamos por el principio: no, no es obligatorio contratar una.Puedes encargarte tú mismo de llevar la documentación entre banco, notaría y registro.
Ahora bien: entre horarios, trámites y desplazamientos, no siempre compensa. Cada situación es un mundo y aquí nadie mejor que tú para decidir qué hacer.
El coste de este trámite suele estar entre 150 y 400€ dependiendo de la gestoría que elijas y, también, de la complejidad de la operación.
Consejo del día: si el banco te propone una gestoría concreta, comprara precios antes de aceptar.
Comisión por cancelación anticipada: ¿cuánto te puede cobrar el banco?
Aquí es donde mucha gente se lleva la sorpresa porque, si cancelas la hipoteca antes del plazo pactado, el banco puede aplicar una comisión de amortización anticipada. Eso sí, como hemos visto en los apartados anteriores, esa comisión tiene un límite por ley.
En las hipotecas variables firmadas después del 16 de junio del 2019, la comisión máxima es:
| Tipo de hipoteca | Periodo | Comisión máxima legal |
| Variable (post junio 2019) | Primeros 3 años | 0,25 % |
| Variable (post junio 2019) | Primero 5 años | 0,15 % |
| Variable (post junio 2019) | Resto de vida | 0 % |
| Fijo (post junio 2019) | Primero 10 años | 2 % |
| Fijo (post junio 2019) | Resto de vida | 1,5 % |
| Mixta | Variable según tramo | Igual que fija o variable según el periodo |
En muchas hipotecas actuales, directamente no existe esta comisión, pero conviene revisar siempre la escritura antes de tomar decisiones.
Y ojo: si el banco únicamente emite el certificado de deuda cero o envía un apoderado a la notaría, no puede cobrarte gastos adicionales por ello.
¿Se pueden evitar los gastos de cancelación de la hipoteca?
Depende. Si vas a vender tu vivienda hipotecada para comprar otra, existe una alternativa interesante: la subrogación de deudor.Como nos imaginamos que te estás preguntando qué es eso de subrogación de deudor, te explicamos que es algo tan sencillo como que el comprador pasa a quedarse con la hipoteca existente.
Como el juego que jugábamos de pequeños de la patata caliente, pues tú, en este caso, eres el que la pasa.
Con esto, te evitas tener que cancelar registralmente la hipoteca y puedes reducir parte de los costes asociados.
Además, muchas personas aprovechan ese momento para cambiar de casa y contratar una nueva financiación adaptada a la situación. Esto ocurre porque no es raro que una persona que quiere cancelar la hipoteca esté inmersa en una nueva etapa con una casa más grande, mudanza, segunda residencia o incluso una vivienda autopromovida.
Y ahí, es donde una buena financiación vuelve a marcar la diferencia.
¿Y si lo que quieres es mejorar tu hipoteca?
También puede pasar que no quieras vender. Simplemente, estás buscando pagar menos. En ese caso tienes dos opciones:- Hacer una subrogación hipotecaria y cambiar la hipoteca de banco.
- Cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva.
Todo depende de números, plazos y objetivos.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio registrar la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad?
No es obligatorio por ley pero sí muy recomendable.Si no lo haces, la vivienda seguirá apareciendo como hipotecada registralmente aunque hayas terminado de pagar el préstamo.
Y eso puede complicar una venta futura, una herencia o la contratación de nueva financiación.
¿Quién paga los gastos de cancelación si se vende la vivienda?
Normalmente, el vendedor. Especialmente cuando necesita cancelar la hipoteca para transmitir la vivienda libre de cargas.Aunque en algunas operaciones concretas comprador y vendedor pueden pactar otra distribución de gastos.
¿Cuánto se tarda en cancelar una hipoteca?
Depende de si haces los trámites personalmente o mediante gestoría.Lo habitual es que el proceso completo tarde entre dos y seis semanas.
¿Puedo cancelar la hipoteca yo mismo sin gestoría?
Sí. La realidad es que no existe ninguna obligación de contratar una gestoría ni de aceptar la del banco.Si tienes tiempo y quieres ahorrar costes, puedes hacer tú mismo la mayor parte de los trámites.
Ahora, si quieres tomar la decisión, ya tienes lo más importante: toda la información.
Y, si necesitas resolver más dudas, siempre puedes contar con nosotros.
