La aventura de construir tu propia casa es muy diferente a comprar un piso de segunda mano o una vivienda sobre plano. Por eso, cuenta con una hipoteca concreta: la hipoteca autopromotor.
La hipoteca autopromotor funciona de forma distinta a una hipoteca convencional y se financia por tramos según van avanzando las obras. Eso sí, como cualquier otro préstamo lleva aparejados unos gastos.
A continuación, te hablamos de los gastos de la hipoteca autopromotor y quién debe hacerse cargo de cada uno de ellos.
Tasación de vivienda
Uno de los primeros gastos de la hipoteca autopromotor que correrán de tu cuenta es la tasación de la vivienda, pues la mayoría de las entidades financieras concederán hasta un 80% del valor de la vivienda.
Si, aunque aún sea solo un proyecto, será necesario definir el valor de la vivienda con una sociedad de tasación homologada.
Gastos de notaría
El papel del notario en la hipoteca es clave, más allá de que el préstamo deba firmarse ante notario. Sus costes oscilan entre un 0,3% y un 0,5% de la responsabilidad hipoteca.
En este caso, la entidad financiera es la que debe hacer frente a los gastos notariales de la hipoteca.
Eso sí, tú tendrás que abonar tu copia de la escritura del préstamo.
Gastos de gestoría
Los gastos de gestoría son otro dispendio de la hipoteca autopromotor que corre a cuenta de la entidad financiera y cuyo coste asciende a 400 euros de media.
Comisiones
Algunas hipotecas incluyen una comisión de estudio por analizar tu caso y verificar si cumples las condiciones para concederte la hipoteca. Es una comisión que cada vez está más en desuso y que solo se abona si te conceden la hipoteca.
Más allá de esta comisión de estudio, las hipotecas autopromotor pueden incluir otras comisiones propias de los préstamos hipotecarios como comisiones por amortización anticipada o subrogación, por poner dos ejemplos.
Registro de la propiedad
Igual que con una vivienda de segunda mano o una casa de obra nueva, las viviendas autopromovidas y sus hipotecas han de inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Esta partida será abonada por la entidad financiera.
IAJD
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentales de la hipoteca recae sobre la entidad financiera.
Además de los gastos de la hipoteca autopromotor, también existen una serie de costes relacionados con la casa, que son una de las cosas que necesitas saber antes de lanzarte a comprar una vivienda. Son los costes de la autopromoción, que incluyen:
IVA sobre la vivienda
La autopromoción de vivienda también lleva aparejados impuestos e IVA. El IVA dependerá de la operación de la que se trate.
En términos generales, las cantidades entregadas al constructor tendrán un IVA del 10%. Esto aplica a la compra de materiales entregados al constructor o dentro del montaje de obra. Si optas por comprar tú mismo los materiales sin hacerlo como promotor, el IVA será el general del 21%.
Mientras, el IVA en la compra del terreno será del 21%, salvo que sea una compra a otro particular. En ese caso se abonará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP. Este suelo es otro de los costes de la autopromoción de la vivienda que pueden o no estar incluidos dentro de la hipoteca autopromotor.
Proyecto de obra
Aquí entran los denominados honorarios técnicos, que incluyen el estudio del terreno, el proyecto y la dirección de obra.
El estudio topográfico del terreno habitualmente tiene un coste de entre 1.000 y 1.500 €, mientras que el proyecto recoge los honorarios del arquitecto, que suelen rondar el 4%-6% del coste total.
Por último, la dirección de obra añadirá un 2%-3% adicional.
Licencia de obra
Para poder construir la casa es necesario contar con la correspondiente licencia municipal, cuyo coste depende de cada ayuntamiento y supone entre un 4% y un 5% del coste de material.
Gastos de construcción
Por último, hay que sumar los propios gastos de construcción, que normalmente equivaldrán a un 40% del presupuesto total.
Además, al finalizar la obra habrá que realizar ciertos trámites como la escritura de obra nueva, conseguir la cédula de habitabilidad, la tasa por licencia de primera ocupación y tramitar el alta de los suministros.
Entre las particularidades de cómo funciona la hipoteca autopromotor destaca que no recibirás todo el dinero de golpe, como con una hipoteca al uso. Con este tipo de hipotecas, la entidad irá liberando el dinero del préstamo para que puedas ir cubriendo los costes de cada etapa.
