Resumen
Resumen de gastos para construir tu casa
Construir tu casa desde cero no tiene nada que ver con comprar un piso ya hecho. Aquí, mandas tú, pero también tú tienes un rol más importante en el ámbito de la gestión.
Y sí, la hipoteca autopromotor es tu aliada, pero tiene su propio pack de gastos que conviene tener bien atados desde el minuto uno.
Vamos a ordenarlo todo para que veas más claro cada gasto, y algo que es muy importante, quién es el encargado de pagarlo.
| Concepto | Quién lo paga | Coste aproximado |
| Tasación | Cliente | 300 - 600€ |
| Notaría (hipoteca) | Banco (excepto copias) | 0,3% - 0,5% |
| Gestoría | Banco | ~400 € |
| Registro de la propiedad | Banco | Variable |
| IAJD | Banco | Variable |
| Proyecto y arquitecto | Cliente | 4% – 6% |
| Dirección de obra | Cliente | 2% – 3% |
| Licencia de obra (ICIO) | Cliente | 4% – 5% |
| IVA construcción | Cliente | 10% |
| Compra de terreno (si aplica) | Cliente | 21% o ITP |
| Coste de construcción | Cliente | ~40% del total |
Consejo: si algo caracteriza la autopromoción, son los imprevistos. Y, nunca mejor dicho, aquí levantas una piedra y te salen varios de ellos. Por eso, te recomendamos que guardes un colchón del 10-15%.
Gastos de formalización del préstamo autopromotor
Vamos a hacer un repaso más profundo por cada gasto y vamos a analizar la implicación que tienes como comprador en cada uno de ellos. Toma nota porque venimos con consejos que te pueden ayudar a definir un presupuesto realista.Tasación de la vivienda terminada
Aunque tu casa aún sea un proyecto, el banco necesita saber cuánto valdrá una vez esté construida. Para eso, hay que realizar una tasación con una sociedad homologada.Este suele ser uno de los primeros pagos y que, a la vez, es clave para determinar cuánto te van a financiar. Normalmente, suele ser hasta el 80%.
Además, conviene preguntar antes de firmar si la entidad exigirá una segunda tasación al finalizar la obra. Algunos bancos la solicitan para comprobar que el valor real de la vivienda coincide con el estimado inicialmente, lo que puede suponer un coste adicional de entre 300 y 600 euros.
Notaría, gestoría, requisito e IAJD: ¿qué asume el banco?
En este punto traemos buenas noticias para ti: desde los últimos cambios legales, el banco se hace cargo de casi todos los gastos de formalización:- Notaría (excepto tu copia)
- Gestoría
- Registro de la propiedad
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentales (IAJD)
Eso sí, aunque en este apartado tu responsabilidad sea la mínima, no olvides contemplarlo en tu presupuesto.
Comisiones de apertura y certificaciones bancarias
Aquí, depende mucho de la entidad bancaria con la que estés trabajando. La comisión de apertura es cada vez menos frecuente. La comisión de estudio está prácticamente en desuso, aunque, en algunos casos, todavía existe.Si hablamos de la amortización anticipada o subrogación, son posibilidades de futuro.
Aquí es importante recordar que las certificaciones de obra son necesarias para que el banco vaya liberando el dinero por fases.
Impuestos, licencias y gastos de construcción de la obra
Hemos llegado al punto en el que el proyecto pasa del papel a la realidad. Si la fase de solicitud de la hipoteca autopromotor consiste en presentar planos, números y previsiones, esta es la etapa en la que empiezas a ver cómo tu futura casa toma forma… y también, cuando empiezan a aparecer la mayoría de los costes.Porque sí: una vez aprobada la financiación, construir una vivienda implica afrontar una serie de gastos técnicos, administrativos y fiscales que van mucho más allá del presupuesto de albañilería.
Desde licencias municipales hasta impuestos, certificaciones técnicas o posibles desviaciones de obra, esta parte requiere planificación y margen financiero suficiente para evitar que cualquier imprevisto frene el avance del proyecto.
Uno de los errores más habituales entre quienes se lanzan a la autopromoción por primera vez, es calcular únicamente el coste de construcción “sobre plano” y dejar fuera gastos asociados que, aunque menos visibles al principio, son completamente necesarios para completar la obra.
Para que te hagas una idea, dentro de esta fase tendrás que contemplar:
- Los honorarios técnicos de arquitectos, aparejadores y dirección facultativa
- Tasas municipales y licencias urbanísticas obligatorias
- El pago de impuestos vinculados a la ejecución material
- Certificaciones periódicas para liberar los tramos de financiación
- Posibles sobrecostes derivados de modificaciones o ajustes en obra
- Los gastos administrativos necesarios para legalizar la vivienda al finalizar
Además, como ya te hemos adelantado en el punto anterior, hay un factor importante que muchas veces se pasa por alto: la hipoteca autopromotor no entrega todo el capital de una sola vez.
La entidad financiera te va liberando el dinero por fases, normalmente, según se vaya certificando el avance de la construcción. Eso significa que, en determinados momentos, tendrás que adelantar ciertos pagos hasta que el banco autorice el siguiente desembolso.
Por eso, más que en cualquier otro tipo de financiación hipotecaria, contar con liquidez adicional marca la diferencia entre una obra fluida y una construcción llena de pausas e incertidumbre.
La buena noticia es que, si conoces de antemano todos estos costes y los integras en tu presupuesto desde el inicio, podrás construir con mucha más tranquilidad, evitar sobresaltos y centrarte en lo importante: ver cómo tu casa deja de ser un proyecto para convertirse en una realidad
Proyecto de obra y honorarios del arquitecto
En este apartado, incluimos el estudio topográfico que se suele encontrar entre los 1000€ y los 1500€.Además, el proyecto arquitectónico suele estar entre el 4-6% del coste; y la propia dirección de obra que, normalmente, te obliga a contemplar entre un 2 y un 3% más.
Sí, este es el punto donde el comprador encuentra la oportunidad de oro para recortar dinero del presupuesto. Nosotros, en cambio, te recomendamos no hacerlo porque un buen proyecto evita errores caros.
Licencias municipales de obra y el impuesto ICIO
Antes de empezar a construir, hay un paso obligatorio que marca el pistoletazo de salida real del proyecto: pasar por el ayuntamiento.Para poder levantar tu vivienda necesitas la licencia de obra mayor, un permiso urbanístico que confirma que tu proyecto cumple con la normativa local (planeamiento, edificabilidad, retranqueos, etc.).
Sin esta licencia, no puedes iniciar la construcción.
Pero aquí no solo hablamos de papeleo, también de costes. Normalmente te encontrarás con dos partidas principales:
- Tasa por licencia urbanística: la fija cada ayuntamiento y puede variar bastante según la localidad
- ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): este sí es el más relevante.
El ICIO se calcula sobre el presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra y, como referencia, suele moverse entre un 2% y un 4%, aunque en algunos municipios puede acercarse al 5%.
Este impuesto se paga normalmente al inicio (o en fases), pero el ayuntamiento puede hacer una liquidación definitiva al final de la obra, ajustando el importe si el coste real ha sido mayor.
Además, dependiendo del caso, pueden aparecer otros gastos asociados como la ocupación de vía pública (andamios, contenedores), tasas por gestión de residuos y/o acometidas provisionales de suministros.
No suelen ser los más altos, pero suman, y conviene tenerlos previstos desde el inicio
IVA sobre la ejecución material de la vivienda
Aquí es donde muchos autopromotores se llevan sorpresas, porque no todo tributa igual. El IVA depende directamente de la organización de la construcción.Si contratas a un constructor que se encarga de la obra completa (lo más habitual), se aplica un 10% de IVA sobre la ejecución de obra
Este tipo reducido se aplica porque la vivienda se está construyendo para uso propio, lo cual es una ventaja importante a nivel fiscal.
Ahora bien, si decides gestionar parte de la obra por tu cuenta y compras materiales directamente, la cosa cambia: 21% de IVA.
Lo que parece ahorro por comprarlo tú, muchas veces termina encareciendo la operación por la diferencia de IVA.
En cuanto al terreno, también hay dos escenarios: compras a empresa o promotor que está en un 21% de IVA y, en segundo lugar, compras a particular que corresponde al pago del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo porcentaje depende de la comunidad autónoma.
| Escenario | IVA aplicable |
| Constructor que ejecuta obra completa | 10% |
| Compra directa de materiales por el autopromotor | 21% |
| Compra de terreno a empresa o promotor | 21% |
| Compra de terreno a particular | ITP (varía por comunidad autónoma) |
Sin duda, el suelo puede representar una parte muy relevante de la inversión total y no siempre está incluido dentro de la hipoteca autopromotor.
Gastos de ejecución y certificaciones de avance de obra
Construir no es pagar todo de golpe, primero, porque el banco libera el dinero por fases y, para ello, vas a necesitar certificaciones que acrediten el avance de obra.En total, la construcción suele representar alrededor del 40% del presupuesto global.
Y no olvides el final de obra:
- Escritura de obra nueva
- Cédula de habitabilidad
- Alta de suministros
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Preguntas frecuentes sobre las hipotecas autopromotor
¿Existen hipotecas de autopromoción con el 100% de financiación?
No es lo habitual. Lo más común es que financien hasta el 80% del valor de tasación (a veces del menor entre coste y valor final). El resto tendrás que aportarlo tú.¿Puedo pedir una hipoteca autopromotor sin tener el terreno en propiedad?
Normalmente no. El terreno suele ser una garantía clave para el banco.Eso sí, algunas entidades permiten incluir su compra dentro de la operación.
¿Cómo puedo simular las cuotas de una hipoteca autopromotor?
Lo mejor es usar un simulador específico que tenga en cuenta que el dinero se entrega por fases.
