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Finanzas

IVA en viviendas nuevas y cómo afecta a tu hipoteca

¿Te suena el día sin IVA? El Impuesto sobre el Valor Añadido es un tributo indirecto que grava sobre el consumo de determinados productos y servicios y que puede ser general, reducido o superreducido. Esta tasa se aplica también en el sector inmobiliario y, concretamente, en la compra de una vivienda nueva.  

Si tienes previsto comprar una casa a estrenar, conviene que tengas presente todo lo relativo al IVA en viviendas nuevas. 

Ahora descubrirás cuándo se paga, a cuánto asciende y por qué es tan importante.  
 
Modificado: 18 JUN. 2026
FECHA DE PUBLICACIÓN: 24 MAY. 2023

Resumen

¿Cuándo se paga IVA en la compra de vivienda? 

Al comprar una vivienda o cualquier otro bien hay que pagar impuestos. En unos casos será el IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido y en otros el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP. 

¿En qué casos se paga cada uno cuando se trata de una casa? Como norma general, el IVA se aplica en la compra de vivienda nueva y el ITP se reserva para la compra de viviendas de segunda mano. 

Es decir, cuando adquieres la vivienda en una promoción de nueva vivienda, tendrás que abonar IVA, mientras que, si la compras a de segunda mano, generalmente a  un particular, ya no se considera una primera entrega y habrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. 

¿Qué IVA se aplica a la compra de vivienda nueva? 

El IVA se suma al precio de la vivienda y el porcentaje concreto dependerá del tipo de vivienda. Para Hacienda no es lo mismo una casa que compras al promotor libremente que una de protección oficial. El IVA que se aplica sobre cada tipo de vivienda nueva es diferente.  

El IVA que se aplica por defecto sobre vivienda nueva es del 10% (el tipo de IVA reducido). Esto quiere decir que si la casa en promoción cuesta 200.000 euros tendrás que sumar20.000€ más en concepto de IVA.  

Existen dos excepciones a la norma general. La primera son las VPO o Viviendas de Protección Oficial, a las que se aplica un IVA superreducido del 4%. La razón es que se trata de vivienda asequible y protegida, también en términos de IVA. 

La segunda excepción son los locales comerciales, sobre los que se aplica el tipo de IVA general, que es del 21%.  

Al final, esto es algo similar al IVA reducido en determinadas reformas, que se usa para incentivar unas obras frente a otras o a ayudar en obras por discapacidad, por ejemplo. 

¿En qué momento hay que abonar el IVA de la casa?

  El IVA se abona en el momento de comprar la casa, igual que cuando compras cualquier otra cosa. En eso no hay diferencia alguna entre comprar un coche, un teléfono móvil o una casa.  

En ambos casos la tienda (la promotora en este caso) cobrará el IVA correspondiente y después se lo hará llegar a la Agencia Tributaria (AEAT). 

¿Cómo afecta el IVA a la casa que te puedes comprar?

El IVA es un gasto añadido al precio de la vivienda, igual que el ITP y, por supuesto,tiene su impacto en la que casa que te puedes comprar. De hecho, si no lo tienes en cuenta puedes llevarte una desagradable sorpresa cuando llegue el momento de firmar la compra de la casa. 

Y es que el IVA no tiene por qué ir incluido en el precio anunciado. De hecho, en la mayoría de las ocasiones, las viviendas de obra nueva que se anuncian no llevan añadido el importe del IVA al precio.  

 ¿Se tiene en cuenta el IVA para la hipoteca? 

La segunda razón por la que el IVA tiene su incidencia en la casa que te puedes permitir tiene que ver con la hipoteca. El IVA normalmente queda fuera de la hipoteca o puede quedar fuera de ella. 

Para que lo entiendas mejor, la mayoría de las entidades financieras te van a financiar el 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda sin incluir gastos e impuestos. En otras palabras, lo más habitual es que tengas que aportar por tu cuenta el dinero del IVA, tanto si pides una hipoteca a tipo fijo como variable.
 
iva nueva vivienda
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