Todas las viviendas y edificios tienen su propia historia y hay un documento que la recoge. Se trata del libro del edificio, un escrito que es obligatorio por ley y que contiene los datos esenciales de la casa.
¿Qué es el libro del edificio?
El libro del edificio son una serie de documentos gráficos y escritos que recogen la información básica de un edificio, desde las características físicas hasta las técnicas, jurídicas y administrativas.
En otras palabras, es una suerte de resumen con todos los datos relevantes sobre la edificación.
El libro del edificio está regulado por la Ley de Ordenación de Edificación (LOE), que en su artículo 7 especifica que debe ser entregada a los usuarios finales del edificio. Esta documentación no solo se puede exigir en nuevas construcciones, también al rehabilitar edificios de viviendas y casas unifamiliares.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria recuerda también la obligación de incluir el archivo registral del libro del edificio dentro del Registro de la Propiedad, que es donde hay que pedir la nota simple registral.
Además de esta regulación general, existen normativas autonómicas que pueden incluir cambios dentro del libro de edificio, que también abarca las viviendas unifamiliares. Sin embargo, muchas regiones han dejado este tipo de casas fuera de la obligación de contar con el libro del edificio.
¿Qué debe contener el libro de edificio?
La información del libro del edificio también está regulada por la Ley de Ordenación de Edificación.
El archivo debe incluir la identificación de todas las empresas y agentes que han intervenido en la edificación, además de instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
El material completo que debe aparecer en el libro del edificio es:
- El proyecto de obra junto con las modificaciones aprobadas.
- El acta de recepción de la obra.
- La relación identificativa de agentes que han intervenido en el proceso de edificación.
- Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, así como la planificación de operaciones de mantenimiento. Es decir, cada cuánto hay que ejecutarlo.
- Licencia de obra de construcción y de primera ocupación.
- El Certificado Final de Obra.
- Certificado de Control de Calidad.
- Documentación del Control de Recepción.
- Certificado de Eficiencia Energética del Edificio Terminado.
- Documentación de las Instalaciones Térmicas del Edificio.
- Libro de Subcontratación.
- Copia de la solicitud de los contratos y suministros.
- Documentación de las intervenciones de reparación, reforma o rehabilitación que se hayan realizado.
- Inspecciones técnicas o informes de evaluación del edificio.
- El promotor de la vivienda es quien está obligado a confeccionar y entregar el libro del edificio.
¿Cómo se gestiona el libro del edificio?
El libro del edificio se debe actualizar cada vez que se realice una obra de ampliación, reforma o rehabilitación de todo el edificio o alguna de sus plantas.
También hay que actualizarlo cuando se lleven a cabo obras en las zonas comunes.
La obligación de actualizar el libro recae sobre la comunidad de propietarios.
¿Dónde se puede consultar el documento?
El artículo 7 de la LOE establece que el libro de edificio debe entregarse a todos los usuarios finales. Esto incluye a todos los dueños de una vivienda, que deben tener la parte del libro que se refiere al edificio en general y a su propiedad en particular (su casa, plaza de garaje y trastero, por ejemplo).
De hecho, este libro suele estar entre la documentación que se entrega al comprar una casa de segunda mano.
¿Qué pasa si no encuentras el libro del edificio? Lo más habitual es que el presidente de la comunidad lo tenga y que puedas pedirle una copia. En caso de que no sea así, el colegio de Arquitectos o el Ayuntamiento deberían contar con él.
En último caso, el Registro de la Propiedad también debería tener una copia, ya que su depósito es obligatorio y necesario para llevar a cabo ciertas inscripciones de obra nueva. El número de archivo del libro de la finca debería aparecer en el folio real de la finca, salvo que por antigüedad el libro no fuera exigible.
