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Finanzas

Hipoteca de máximo: qué es y para qué se utiliza

En nuestra Escuela de Hipotecas te hemos hablado sobre los tipos de hipoteca que existen en el mercado y también sobre otros conceptos relacionados con la financiación de una vivienda. Sin embargo, en este post te hablaremos sobre un término desconocido para muchas personas, la hipoteca de máximo, también llamada hipoteca flotante o hipoteca global.
Modificado: 17 JUN. 2026
FECHA DE PUBLICACIÓN: 17 NOV. 2024

Resumen

La hipoteca de máximo es un tipo de hipoteca cuya finalidad es la de garantizar varias obligaciones a la vez. No es necesario que estas obligaciones existan en el momento de constitución de dicha hipoteca y tampoco es necesario determinar su importe. Lo que se indica es un máximo al que puede llegar la responsabilidad hipotecaria. De esta forma, se disminuye el coste necesario para la constitución de distintas hipotecas o préstamos, uno para cada obligación que tengamos en la misma entidad financiera.

¿Porqué se utiliza la hipoteca de máximo?

La principal utilidad de una hipoteca de máximo es el ahorro de costes, ya que no es necesario hacer una novación de la hipoteca para incluir nuevos inmuebles o solicitar una nueva hipoteca, que supondría más gastos. Además, esta hipoteca permite el ahorro en los gastos de notario, registro o en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En la actualidad se utiliza como un instrumento financiero que permite dar flexibilidad al mercado hipotecario, utilizándose en operaciones complejas de financiación y refinanciación.

Veamos un ejemplo:

Supongamos que el señor S tiene contratados en el banco B estos productos financieros:

Un préstamo de 12.000 euros

Un crédito en cuenta corriente por un importe de 40.000 euros

Una línea de descuento comercial con un límite de 60.000 euros

El cliente ha aportado como garantía para todos estos productos financieros su patrimonio personal.

El banco B y el señor S pueden querer dar más seguridad a estas operaciones formalizando unahipoteca de máximo. Con esa hipoteca de máximo se crea una hipoteca sobre la vivienda del señor S garantizando las tres operaciones anteriores a la vez durante 5 años. En este caso:

Para el préstamo de 12.000 euros queda claro el importe de la obligación del señor S.

Para el caso del crédito y la línea de descuento comercial, la cuantía de la deuda no es posible conocerla a priori. Sólo podemos saber su límite máximo.
 

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